本文聚焦3月房地产市场，分析了不同能级城市的新房和二手房成交情况，指出一线城市回暖态势明显，二三线城市分化，同时介绍了今年以来的房地产调控政策，并对后续市场走势进行了展望。
随着3月的到来，楼市步入了传统的“小阳春”时段。从相关机构的数据来看，3月的房地产市场延续了修复的态势，多个核心城市迎来了“小阳春”行情。### 一线城市“领跑”楼市复苏在这一轮的楼市复苏中，一线城市的市场回暖态势较为显著。根据Wind数据显示，3月一线城市商品房成交面积环比增加了近95%，同比增加18%。其中，北京和上海的商品住宅成交面积环比更是实现了翻番。具体到各个城市，3月北京、上海、广州、深圳商品房（住宅）成交面积（北京和广州为网签面积）分别约为59.3万平方米、115.0万平方米、62.7万平方米和30.0万平方米，环比分别增长120.0%、102.3%、72.9%和76.4%，同比分别增长48.4%、6.0%、16.0%和30.6%。克而瑞分析认为，一线城市新房市场回暖主要得益于新政持续刺激潜在需求释放，同时适销对路的楼盘入市，推动整体成交规模处于阶段性高位。与之形成对比的是，二三线城市的“小阳春”成色不一。克而瑞指出，二线城市和三四线城市3月成交量与去年大致持平，更多呈现局部复苏态势。从一季度来看，新房成交同比增长的城市，除了热点城市成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市。在二手房市场方面，整体表现保持良好态势。克而瑞数据显示，3月30个重点监测城市二手房成交阶段性回升，环比增长48%至2212万平方米，同比增长20%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持两成以上正增长，整体韧性较强。以北京为例，Wind数据显示，北京3月二手房网签套数为19234套，环比增长62.0%，同比增长34.7%。同期二手房网签面积近173.6万平方米，环比增长61.3%，同比增长37.7%。不过，重庆、合肥等城市同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。从房价角度来看，受改善型住宅入市的结构性因素带动，3月新房价格有所上涨，但二手房市场“以价换量”的特征仍然明显。中指数据显示，3月百城新建住宅均价16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%；二手住宅均价13988元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅较上月扩大0.17个百分点，仅成都二手房价格环比微涨0.06%。### 核心城市成交量有望继续修复今年以来，房地产调控政策持续密集出台。今年《政府工作报告》首次将稳住楼市股市写进总体要求，在房地产部署方面也着墨颇多，“持续用力推动房地产止跌回稳”成为全年房地产政策的核心目标，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”是产业转型的重要方向。在政策的具体实施上，3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，在大宗消费更新升级行动中，明确提及“更好满足住房消费需求”。3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，为“好房子”建设提出新要求。在地方层面，多地继续通过优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方式降低居民购房成本，推动住房需求释放。中指研究院初步统计发现，仅3月单月，全国各地出台约56条政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公积金贷款支持力度，探索“房票安置”政策等影响较大。前不久，在中国发展高层论坛2025年年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任、中央农村工作领导小组办公室主任韩文秀表示，去年四季度以来，房地产市场交易和价格出现积极变化，一线城市回暖态势比较明显。“我们将继续推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场长期持续健康发展。”克而瑞分析称，今年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成政策“组合拳”。而在地方层面，政策将围绕“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力，落地“好房子”建设标准、持续优化需求端政策、协同推进供给侧结构性改革与存量盘活、扩容城市更新与保障性住房建设将成为重要方向。中指研究院研究副总监李益峰预计，加快推动各项政策落地见效是接下来的重中之重。预计二季度各项政策落实将加快，叠加去年四季度以来优质地块供应增加，接下来“好房子”项目将陆续入市，或将带动改善性住房需求释放。他还表示，二季度核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，但城市及城市内部板块之间分化行情延续。克而瑞进一步分析称，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正增。核心一二线城市持续分化，北京、上海、深圳、杭州、成都等供给导向型城市，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应；广州、武汉、南京等城市后续成交有望延续弱复苏；福州、南宁、昆明、长春等城市的高库存问题短期或难解，整体去化或难言乐观，三四线城市成交规模将延续筑底。
本文深入剖析了3月房地产市场的表现，一线城市在新房和二手房市场均呈现出明显的回暖态势，领跑楼市复苏，而二三线城市则存在分化。同时，今年以来房地产调控政策持续密集出台，在中央和地方的政策推动下，预计二季度核心城市成交量有望继续修复，但城市间及城市内部板块的分化仍将持续。
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