新城控股2024年报亮眼，展现穿越周期的强大韧性

本文详细解读了新城控股2024年年报，阐述了其在行业新周期与新环境下的经营表现，包括业绩指标、财务状况、商业运营、代建业务等方面，展现了该企业穿越周期的强大韧性和发展潜力。

在当前行业迎来新周期、面临新环境的大背景下，韧性已然成为一家房企成功穿越周期的关键力量。3月28日，新城控股正式发布2024年年报，这份年报犹如一份出色的答卷，展示了公司在过去一年里的稳健发展。

2024年全年，新城控股的经营成绩可圈可点。公司实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润达到7.52亿元，与上一年相比增长了2.07%。扣非归母净利润更是表现突出，达到8.70亿元，同比大幅增长183.07%。公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本降至5.92%，同比下降了28个bp。这些核心指标的稳定向好，充分彰显了新城控股坚实的发展基础和强大的抗风险能力。

在销售方面，2024年新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米。尤为值得一提的是，公司实现回款金额411亿元，回款率高达102%。有回款的销售为公司的收入提供了稳定的前提，让公司在资金流上保持了良好的状态。同时，新城控股积极履行企业主体责任，将“保交付”工作作为公司运营管理的重中之重。在2024年，公司已组织交付超10万套物业，这不仅体现了公司的实力，也赢得了市场和客户的信任。

一直以来，新城控股凭借“住宅 + 商业”的双轮驱动战略优势，在多个方面持续发力。在稳业绩、优债务、商业运营、品质交付、建管拓展等领域不断前行，展现出了持续的韧性和稳定性，犹如一艘在行业浪潮中稳健航行的巨轮。

财务指标持续安全稳定的多个表现

2024年，新城控股的经营性现金流净额为15.12亿元，并且已经连续7年保持为正。基于双轮驱动发展战略，公司在这一年持续通过稳定销售回款、增加经营性收入，牢牢把握发展的主动性。

从业务板块来看，房地产开发销售实现营业收入760.41亿元，为公司的收入奠定了坚实基础。物业出租及管理业务更是表现出色，实现营业收入120.29亿元，同比增长13.15%。该业务毛利达到84.40亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的32.73%大幅提升至47.89%，毛利率高达70.17%，成为公司利润增长的重要引擎。

另一方面，新城控股全年回款金额411亿元，回款率达到102%，全口径资金回笼率为102.38%。高回款为新城控股的收入提供了稳定前提，保障了公司资金链的安全。

从财务结构的优化来看，债务规模与融资成本的持续优化是一家企业生存状态的直接体现。2024年，新城控股期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，净负债率为52.44%，继续保持较低水平。在债务结构优化的同时，融资成本也在不断下调，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp。

值得一提的是，新城控股的经营性物业持续发力。2024年，该公司实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股的现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司的未来发展留出了足够的空间。

长期以来，新城控股始终坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

经营性物业保持增长 商管收入占比提升至13.52%

在行业新周期之下，经营性物业的重要性日益凸显。在业内人士看来，新城控股长年积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩的贡献率不断提升，是其穿越周期、保持韧性成长的永续动力。

数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

此外，在“轻重并举”商业模式之下，新城控股商业在管规模稳步扩大。过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛，今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。

在部分投资者观点里，新城控股有望凭借其在商业运营领域的深厚积淀，继续挖掘吾悦广场的增长潜力。随着消费市场的进一步复苏，该公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。

值得一提的是，为适应不断变化的消费市场，去年10月，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并首次发布“五边形经营理念”—— 品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，主动适应消费趋势，也被业内认为是其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台 —— 新城建管，也展现出积极潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。

业内人士分析指出，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠杆、强运营、正现金流”，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。

本文围绕新城控股2024年年报展开，全面展示了公司在业绩、财务、商业运营、代建业务等多方面的良好表现。新城控股凭借“住宅 + 商业”双轮驱动战略，在行业新周期中展现出强大韧性，财务指标安全稳定，经营性物业持续增长，代建业务也开启新成长空间。未来，新城控股有望凭借自身优势在市场中继续稳健发展。