本文聚焦于2024年万科发布的财报情况，深入分析了万科面临的困境、采取的“瘦身健体”策略以及在“住宅、经营并重”新模式下的表现，探讨了万科在重大转折点上的发展前景。
2024年，对于万科而言，无疑是极为复杂的一年。
在3月31日，万科正式发布了2024年财报。从这份报告中我们可以看到，报告期内万科实现营业收入3431.8亿元，然而归母净利润却亏损494.8亿元。这一数据格外引人注目，因为这是万科自上市以来首次出现亏损的情况。
不过，当我们仔细翻阅那长达300多页的2024年财报时，会发现更多有价值的信息。其实，万科正处在一个重大的转折点上。
这个转折点体现在两个方面。一方面，从万科自身来讲，作为房地产行业曾经的“优等生”，它也遭遇了潜在的风险。如今，万科正在努力“缩表”，其目的是推动公司重新回到健康发展的轨道。另一方面，从行业层面来看，在房地产行业切入“住宅、经营并重”新模式的关键节点上，万科也在不断加强经营性业务的运营能力。这意味着，万科未来还有着很大的想象空间。
无论是内部的调整，还是外部行业的变革，转折的过程难免会伴随着阵痛。而且，缩表目前也是上市房企的一个共同特征。
根据Wind数据显示，2024年上市房企普遍面临着盈利下滑和亏损的状态。在目前已经披露业绩的110家港股、A股房企中，有75家净利润录得亏损，占比约68%。这些房企亏损的主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。
当行业深度调整带来的经营压力难以抵抗时，缓解压力、保留公司的核心实力就显得更加关键。因为一旦行业回暖进入上升通道，拥有核心实力的企业往往能够快速突围。
为了能够“活下去”，万科制定了“瘦身健体”的一揽子方案，主要围绕加快削减存量资产和积极化解债务风险展开。
第一步便是加快去库存。
2024年，万科销售额达到2460亿元，销售面积排名第一，销售回款超100%。整体存货规模同比减少26%，降至5190亿元。同时，万科还加快了盘活存量资产的速度，年内有24个项目通过退地、收储、退股、资产交易等方式实现了前期投入的收回。
在“现金流为王”的背景下，及时清退和盘活存量资产尤为关键。这不仅能够快速回流资金，还能避免在市场下行过程中持续产生亏损。通过这一系列动作，万科2024年经营现金流净额录得约38亿元，并且连续16年保持为正。
第二步则是积极化解债务风险。
万科国资股东背景的优势，在化解债务风险时起到了很大的增信效果。2024年，万科通过提取过渡性融资267亿元、新增融资和再融资948亿元，有效缓解了债务压力。
从账面上看，万科有息债务总额增加了412亿元，但如果纳入供应链融资、合并范围变动等因素，实际合并报表付息债务总额则减少了约220亿元。整体负债同比下降14%，资产负债率下降了17.3个基点。
更为关键的是，万科目前持有货币资金882亿元。现金流对于企业的重要性，相信不用再多做赘述。
在今年1月份万科管理团队调整充实的时候，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人就已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。
两个月来，各方积极行动、协同配合，新管理团队务实高效、稳健经营。这一系列举措为万科的改革发展注入了新的动能。
事实也证明，在债务化解的转折点上，万科平稳扛住了债务压力期。2025年一季度到期公开债均已完成兑付。
那么，在行业切入“住宅、经营并重”新模式的节点上，万科掉队了吗？
当前，房地产行业正在加快转入新模式——低负债、高经营性收入。也就是在保证经营安全的前提下，加快提高经营性资产的运营规模和收入。
这是很多房企的共性选择方向。例如，华润称2025年经营性业务对核心净利润的贡献占比将进一步提升到45%以上；龙湖定下目标，到2028年运营及服务收入实现占比过半。
查阅几家头部房企各项业务的利润表现可以发现，房地产开发业务利润率普遍在2%左右，利润贡献主要来源于经营性业务，利润率普遍在50%左右。
万科的综合住宅开发业务仍旧是重点，提高投资兑现度也成为了过去2年的主线。
2024年，万科新增13个项目，平均拿地成本约6670元/㎡。自2022年以来，万科已有72个新增项目实现开盘销售，投资兑现度为85%；2024年总交付房屋18.2万套，交付规模位居头部房企第二名。
作为最早一批探索多元化的房企，万科2024年经营服务业务占总营收比例约15%，并且实现了利润的正向贡献。在加强经营性业务的运营能力方面，万科也取得了不少成绩，比如泊寓盘活内外部房源数超1.46万间，万物云新获取住宅服务项目超400个，还新开了8个商业项目等。
从2024年的财务披露来看，万科的经营性业务有很多亮点，甚至保持着头部水平。
在租购并举的大潮之下，万科长租公寓扩大了领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标在全行业排名第一。目前，泊寓累计管理规模达到26.24万间，其中纳入保租房的房源超12.6万套。
万物云服务4261个住宅项目、2482个商写项目，其中第三方项目占比超七成。报告期内，万物云营收364亿元，同比增长9%；商企和城市空间综合服务收入123亿元，同比增长5.4%；物流仓储业务营收39.7亿元。
一直以来，房企谈多元化布局，往往会被视为“背上重重的包袱”。
但实际上，近几年万科积累的良好经营性资产，不仅为其创造了利润贡献，也在潜在风险化解中发挥了关键作用。2024年全年落地全口径经营贷达293亿元。并且以此为基础，万科也实现了多赛道REITs和Pre – REITs的突破。
2024年，万科已落地或正在推进中金印力消费REIT、万住房租赁Pre – REIT基金、中信万科消费基础设施Pre – REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等，率先建立了新模式的资产证券化能力。
无论从债务风险化解的角度，还是从切入新模式的过程中，我们都可以看到，目前处在重大转折点上的万科，还有着很多新的想象空间。
本文详细剖析了2024年万科面临上市以来首次亏损的困境，阐述了其“瘦身健体”的应对策略，包括去库存和化解债务风险，同时展示了万科在“住宅、经营并重”新模式下经营性业务的亮点。尽管面临挑战，但万科凭借多方面的举措和优势，在转折点上仍具备较大的发展潜力和想象空间。
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