最高院裁定：“办公房”居住用途获认可，银行再审梦碎，办公性质房屋用于居住，银行再审申请被驳回

本文围绕中国某某银行股份有限公司成都分行因与王某秀、余某佳、第三人四川某某投资有限公司的案外人执行异议之诉展开，银行申请再审，认为房屋性质及购房者付款等方面存在问题，但最高院最终驳回其再审申请。

在司法实践中，房屋性质的界定以及购房者身份的认定常常引发诸多法律纠纷。此次，最高院在(2024)最高法民申3941号民事裁定书中对一起相关案件作出了重要裁决。

案涉房屋在《四川省商品房买卖合同(预售)》以及房屋摘要信息里，均明确标注为商业办公性质，其土地属于40年产权的商服金融用地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“商品房消费者”作出了界定，该界定仅适用于居住性质的房屋，且特指房地产开发商所开发的预售商品住房。

再审申请人中国某某银行股份有限公司成都分行认为，涉案房屋买受人王某秀、余某佳并非“商品房消费者”。原因在于涉案房屋并非居住房屋，所以他们不享有《执行异议和复议规定》第二十九条排除执行的权利。

然而，最高院经过详细审查在案证据后认为，案涉房屋配备了较为齐备的生活设施设备，具备居住生活用房的使用功能。实际上，王某秀、余某佳确实将该房屋用于生活居住，并且余某佳在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。基于这些事实，原判决认定案涉房屋系用于居住生活是符合客观实际情况的。

下面来了解一下案件的具体当事人信息。再审申请人（一审被告、二审上诉人）为中国某某银行股份有限公司成都分行，其住所地在四川省成都市高新区，负责人是马某，委托诉讼代理人有郝晓兰和梁开阔，他们均为四川明炬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）是王某秀和余某佳，王某秀于1970年5月30日出生，汉族，住四川省新津县；余某佳于1992年12月27日出生，汉族，同样住四川省新津县。第三人是四川某某投资有限公司，住所地在四川省成都市高新区，法定代表人是杨某。

再审申请人某某分行因与被申请人王某秀、余某佳、第三人某某公司的案外人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2023）川民终683号民事判决，向最高院申请再审。某某分行申请再审称，一、二审判决存在适用法律错误的问题，认定的基本事实也缺乏证据证明。因此，其请求撤销一、二审判决，改判驳回王某秀、余某佳的全部诉讼请求，并要求一、二审诉讼费由王某秀、余某佳、某某公司承担。

具体事实和理由如下：

其一，案涉房屋在相关合同及信息中明确为商业办公，王某秀、余某佳作为购房者，并不属于“商品房消费者”的保护范围。一、二审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除某某分行对案涉房屋的保全查封，存在适用法律错误。一方面，案涉房屋是办公性质，土地属于40年产权的商服金融用地，王某秀、余某佳购买该房屋仅为一般买受人，并非“商品房消费者”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“商品房消费者”的界定不适用于办公商业用房买卖，所以王某秀、余某佳不能依据《执行异议和复议规定》第二十九条排除本案执行。另一方面，一、二审法院在查明案涉房屋性质为办公且未安装天然气的情况下，仅因房屋内装修配备冰箱、洗衣机等设施设备，设置有厨房等功能区，就认定房屋用于居住生活，肆意扩大了“商品房消费者”的范围，导致判决错误。

其二，即便适用《执行异议和复议规定》第二十九条，王某秀、余某佳也未提交证据证明其符合“唯一住房”以及“已支付购房款”的审查认定标准。一、二审法院遗漏审查这些关键事实，认定王某秀、余某佳应受“商品房消费者”保护，属于基本事实缺乏证据证明。具体表现为，一、二审法院未审查是否为王某秀名下的唯一住房；王某秀、余某佳在合同明确约定应向监管账户付款且被告知房屋有抵押的情况下，未适当履行合同付款义务，不利后果不应由无过错的某某分行承担，其举示的购房款支付凭证不能作为“已支付的价款”的依据，他们应自行承担无法办理产权过户的风险和不利结果。

不过，最高院对此有不同看法。对于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某秀、余某佳不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条排除执行的问题，最高院依据在案证据认定，案涉房屋具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳实际用于居住，且余某佳在成都市无其他居住用房，原判决认定房屋用于居住生活符合客观事实，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，不存在适用法律错误。

对于某某分行主张原审认定的基本事实缺乏证据证明，王某秀、余某佳未按合同约定向资金监管账户付款，其购房款支付凭证不能作为“已支付的价款”依据的问题，最高院根据已查明的案件事实认为，王某秀、余某佳作为房屋买受人，在案涉房屋被查封前与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已向某某公司名下账户支付了相应购房款，已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款条件。所以，某某分行的该项理由缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上所述，某某分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。最高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定驳回中国某某银行股份有限公司成都分行的再审申请。

审判长为何君，审判员有梁清和徐超，该裁定于二〇二四年九月十九日作出，法官助理是王田，书记员为梁璐。