近3年来房地产行业处于深度调整与转型阶段，头部房企积极寻找地产开发之外的第二增长曲线。其中，龙湖在挖掘第二增长曲线方面具有先发优势，详细阐述了其第二曲线的构成、取得的业绩成果以及在运营、资产管理、服务等业务板块的具体发展情况，展现了龙湖在房地产行业新旧模式转换之际的战略定力和发展决心。
近三年以来，房地产作为经济发展的关键支柱产业，正经历着深度的调整与转型。在探索全新发展模式的道路上，寻找地产开发之外的第二增长曲线，已然成为众多头部房企坚定不移的发展方向。
早在2018年前后，房企曾掀起一股“去地产化”的浪潮。不过，当时地产开发规模仍处于快速扩张期，房企转型的决心并不坚定，更多是一种试探性的举措。
然而，如今形势已截然不同。随着房地产行业步入管理红利时代，那些谋求长远发展的房企已没有退路，必须积极转型。
在众多挖掘第二增长曲线的房企中，龙湖的先发优势十分显著。去年，龙湖的运营和服务业务呈现出健康发展的态势，为企业贡献了稳定的收入和利润，成为保障企业盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强劲引擎。
第二曲线
对于龙湖等头部房企而言，强化第二增长曲线意义重大。它不仅能够为企业贡献稳定的现金流、修复利润，更有助于提振资本市场对企业的信心。
基于过去在运营与服务业务领域的深耕细作，2023年初，正值龙湖成立30周年之际，企业提出了以开发、运营、服务三大业务协同发展来构建高质量发展新模式。将经营性业务整合为商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道。如今，这已成为助力龙湖穿越行业周期的第二曲线。
作为行业先行者，经过多年的深耕，龙湖的经营性业务已经为其打造了一条获取稳定业绩的“护城河”。
财报显示，2024年，龙湖实现营业收入1274.7亿元。其中，来自运营及服务业务组成的经营性收入达到267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收的贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍。
具体来看，运营业务不含税收入为人民币135.2亿元，较上年增长4.5%，运营业务毛利率高达75%；服务业务不含税收入为人民币131.9亿元，较上年增长10.4%，服务业务毛利率为31.4%。
经营性业务的稳定增长，不仅为龙湖带来了利润的增长，还帮助龙湖始终保持着顺畅且低成本的融资渠道。
财报显示，2024年，龙湖全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期，实现了债务结构的优化。截至2024年底，龙湖平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。
开源证券表示，龙湖2024年整体负债结构得到优化，在手现金较为充裕，运营和服务业务收入稳步增长，盈利能力稳定。公司商业运营收入占比提升，毛利率维持在高位，看好其后续盈利修复，维持“买入”评级。
汇丰银行也指出，在投资物业和物业管理业务增长的推动下，近两年龙湖将重点转向非开发业务，这仍然是一项独特的投资主张。
先发优势
在房地产行业新旧模式转换的关键时期，房企走高质量发展路线已成为行业的普遍共识。
2021年12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。这是中央首次提出“探索新的发展模式”。
2024年，房地产发展新模式在多个顶层会议中均有提及。进入2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加快构建房地产发展新模式”被写入了《政府工作报告》。
“新发展模式”成为现阶段房地产业的重要关键词。聚焦开发业务之外的经营性循环型业务，已成为一些在商业运营领域拥有深厚积淀的房企的核心战略，比如龙湖、华润置地等。
中指研究院表示，在旧模式难以维持、政策倡导构建房地产发展新模式的背景下，房企在坚持房地产开发主业，为群众建设好房子、为消费者提供好服务的同时，持续聚焦自身细分优势领域，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级，是探索新发展模式的重要路径。
具体来看，龙湖在运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局。去年全年新增运营11座天街，并且高质量兑现开业承诺。
商业是龙湖非开发业务中最被外界看好的板块。截至去年底，龙湖已开业商场建筑面积为930万平方米，整体出租率为97%，分期合并后已开业商场89个。2024年，总营业额同比增长16%，日均客流量同比增长25%。
在资产管理方面，龙湖也不断提升运营能力。2024年，将长租公寓航道升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大资管业务。
去年，资产管理业务为龙湖贡献收入31.8亿元。其中，冠寓的租金收入同比增长4%至26.5亿。截至年末，冠寓已开业房源规模达到12.4万间，整体期末出租率达到95.3%。
在服务航道方面，作为龙湖旗下物业管理品牌，龙湖智创生活去年总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%，独立性较强。
此外，智慧营造品牌龙湖龙智造在2024年实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。
这些成果充分体现了龙湖在非开发业务上保持的战略定力。
龙湖集团管理层表示，在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街一个都没有出售，包括长租公寓在内的资管航道还在不断发展，还在积极获取新项目。物业没有进行低估值的IPO稀释权益，在集团层面也没有低价配股融资。
未来，龙湖持续发力经营性业务的决心十分坚定。
龙湖集团管理层指出，过去几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道成为集团收入、利润及现金流的重要贡献源。根据2024年龙湖给出的时间表，到2028年，龙湖集团经营性收入贡献占比将达到50%。
在房地产行业下半场的激烈竞赛中，以经营服务为核心竞争力的龙湖，正迎来新一轮的发展机遇。
房地产行业深度调整转型背景下，头部房企寻找第二增长曲线的发展趋势。以龙湖为例，详细介绍了其第二曲线的构建、取得的业绩成果以及在各业务板块的发展情况。龙湖凭借先发优势和战略定力，在非开发业务上取得了显著成效，并坚定地持续发力经营性业务。在房地产行业新旧模式转换之际，龙湖有望凭借其核心竞争力迎来新的发展机遇。
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