破解广州老旧电梯换新困局：让业主掌握话事权

本文聚焦广州老旧电梯换新问题，深入调查了换梯过程中面临的费用分摊难题、物业与业主的利益纠葛，以及当前治理模式存在的问题，并提出了将“电梯话事权”还给业主的建议。

近期，“电梯惊魂”事件频繁登上热搜，这使得电梯安全问题成为社会广泛关注的焦点。

一部电梯想要安全运行，不仅需要出厂时质量过关，还需要完善的维保。当电梯因长时间使用、磨损严重而不堪重负时，就需要考虑更换新电梯。然而，电梯从安装、日常保养到更换这一整个生命周期的“三部曲”，每一个环节都需要不菲的费用，这也导致其中牵涉到大量的利益纠葛。

这是2001年至2006年间建成的广州南国花园小区。（南都记者 朱唯信摄）

作为人口密集的超大城市，广州目前拥有近8万台住宅电梯，其中使用年限超过15年的老旧电梯占比接近40%。当前，广州正在积极推动使用15年以上的老旧电梯加速换新。然而，连日来南都记者调查发现，换梯并非易事。换梯由谁来组织？换梯的资金从哪里来？又由谁来协调各方利益并达成一致？实际上，一部电梯的治理已经从单纯的技术问题，演变成了考验社会精细化治理的综合课题。

换梯的钱，谁来出？

今年2月，在广州市住宅老旧电梯更新补贴申报工作中，总计约3400台住宅老旧电梯申报了国债补贴，涉及国债补贴金额超5亿元（数据来源：据各区公开数据及比例估算），申报成功后每台电梯将获得15万元的国债补贴资金。

广州市电梯行业协会会长范小荣在接受南都记者采访时表示：“一般情况下，补贴无法完全覆盖电梯换新的费用。”老旧电梯大多分布在老旧小区，而这些小区普遍存在“缺钱”的问题。

家住广州珠江新城某小区的周先生向记者讲述，自己所住楼栋的电梯因年久失修需要更换，但在与物管协商换梯费用时，双方陷入了扯皮。

物管方认为，电梯属于物业共用设施设备，换梯费用属于公共维修支出，应由公共维修基金支付，但该小区的公修基金早已耗尽。而业主们则觉得，换梯费用应由物管公司承担。周先生表示：“就算没有公修基金，电梯广告、停车收费的收入都进了物业公司的账，难道就没有一点公共收益剩余吗？”

周先生所在的住宅只有500余户业主，且没有成立业委会。据了解，未成立业委会的小区，公共收益一般由物管代管。

与周先生同为小区一手业主的吴先生，从事财务工作30余年。他曾建议物业用人防车位租金和平台区域租金等公共收益支付更换电梯的费用。

吴先生回忆说：“物业从来就没有公开过这两大部分的租金收入。”2023年物业公布的公共收益还有20多万元，而在当年业主们提出用公共收益支付更换电梯费用后，2024年物业公布的公共收益就仅剩1万元左右了。

2021年，深圳东海花园二期业委会设立了业主共有资金基本账户，并用小程序公开资金管理情况。

据吴先生介绍，他曾按照市场价格估算，小区外立面、电梯广告，再加上上述两项收入，小区近十年的公共收益早已超过千万。“但代管的公共收益到底用在何处，物业始终没有说法。”

一开始，双方都不愿掏钱，换梯陷入僵局。但电梯安全问题刻不容缓，最终，周先生联合几位热心业主牵头成立了电梯筹备组。2024年底，筹备组通过扫楼投票、公开招标、公开募资，最终推动该小区完成了所有住宅电梯更换。

周先生等业主的遭遇并非个例。事实上，许多小区在推进老旧电梯更换过程中，都会陷入“换梯费用该谁来出”的难题，导致一些符合更新补贴条件的电梯迟迟不能更换。

南都记者从广州多个小区了解到，“谁出钱”的问题不仅困扰着需要换梯的小区，即便在换梯以后，部分小区也面临“电梯资金池”进一步萎缩的困境。

据广州天河一小区物业工作人员钱小姐回忆，她所任职的小区始建于2002年，开发商交楼时的原装电梯，在早于补贴推出前的2020年已经更换。

但正是由于更换电梯，导致该小区的公共维修基金消耗殆尽。“2024年底，小区有一台电梯的一条钢丝绳断裂，需要全楼业主分摊的部分就有6000多元。不过一些业主认为这是刚换的电梯，不理解为什么费用要业主分摊。”钱小姐说，这笔钱最初由物业公司垫付，虽然该楼栋住户只有80多户，但直至最近才收齐全部业主的分摊费用。

物业称亏损，电梯治理陷两难

据广州相关政策规定，本轮电梯换新申报单位必须是企业、电梯使用管理人（物业公司、维保企业）或电梯制造企业。

家住广州番禺某大型小区的庄小姐告诉记者，政策刚出台时，物业表现得非常积极，还主动联系电梯公司，向业主做了报价。

但此时，庄小姐和邻居发现了问题：自己家所在的11层洋房，物业给出的电梯报价约23万元，而同样的品牌和型号，一位在电梯行业工作的业主联系电梯厂家给出的报价却只有17万。

最终，庄小姐所在楼栋选择了以邻居联系厂家的报价（17万元）进行申报。“能明显感觉到物业前后的态度差别非常大，后期帮忙准备资料都不太积极了。”这也让庄小姐意识到，作为自负盈亏的经营主体，在更换电梯这件事上，很难要求物业站在小区业主的角度去考虑问题。

“从年度账面上看，很多小区物业公司确实是亏损的。”范女士是广州海珠区某小区的物业经理，她向记者介绍了自己所在小区的物业收支状况——收入来源于两方面：物业费和租金（车位、广告位、公共空间等）；开支有四大部分：清洁、安保、维修和办公费用（人工、水电等）。

范小姐说，这些开支中，保洁、安保和办公费用是固定开支，基本由物业费覆盖。“但浮动比较大的是在工程维修方面的支出。特别是电梯，是维修开支的大头。”她告诉记者，她服务的小区是加装电梯，在购买电梯的费用之外，还涉及不少建筑改造的费用，如不采取业主分摊，物业公司的运营收入是远不够覆盖这部分费用的。

“2024年下半年，物业公司总计交付给业委会93535元。”范小姐翻开2024年下半年的小区物业办公经费明细，向记者介绍说，由于自己所在的物业公司是该小区成立业委会后，替换原有物业公司进驻小区服务的，因此会按月运营盈亏汇总到业委会。

“2024年8月是比较低的，只盈余了6800元。”范小姐说，单就这一个月而言，她所在的物业公司其实已在亏损边缘徘徊。

一位不愿透露姓名的物业工作人员对记者说，由于日常维护、物业收费、公共收益等问题存在纠纷，很多物业和业主的关系非常紧张。“物业常年亏损，物业费都收不上来。”该工作人员认为，换新电梯需要业主补钱，而现在，不管提高物业费，还是通过物业号召业主集资，都困难重重。

专家建议：将“电梯话事权”还给业主

广州市电梯行业协会会长范小荣认为：“事实上，填补电梯换新的费用缺口，无论是用公共收益，还是物业收入，其实都是业主出资。”一方面物业费本身就是向业主收取的；另一方面，根据《民法典》第二百八十二条，公共收益是属于全体业主共有的。

“谁受益、谁出资”——这是今年十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会上，住建部在动员居民出资用于小区改造及补建续筹住宅专项维修资金时，提出的一项原则。

在广州华南新城物管会副主任、业主代表张翠微看来，“以成立业委会的方式，让业主们习惯自己的事情自己管，才能减少社区纠纷。”她认为，以“谁受益、谁做主、谁出资”的原则推动小区改造，电梯难题这类纠纷或许就能迎刃而解。

今年2月，2025年广州市十件民生实事票选结果正式公布，“推动建立物业小区业主组织”被列入其中——2025年，广州计划在全市范围内完成不少于300个物业小区业主组织（包括物业管理委员会和业主委员会）的成立（换届）任务，广州市物业小区业主组织比率提高到80％以上。

华南城市研究会创会会长、暨南大学教授胡刚在接受南都记者采访时表示：“更换电梯等公共事务，需要有一个合法合理的行权主体。”虽然业主组织包括物管会和业委会，但只有全体业主（或业委会）才是这个主体。

退休后的张翠微，作为业主代表加入物管会，并担任副主任，但在她看来，物管会很难在社区治理中产生实际作用。

“物管会的成员并非都是业主，还有物业代表、镇街或社区居委代表等。”张翠微说，物管会主任通常由一位社区或居委人员担任，而这一个人甚至会同时担任几十、上百个小区的物管会主任。她认为，这样的现状导致了物管会主任、物管会根本无法正常履职。

胡刚表示：“他们（业主或业委会）与物业的关系，是委托与被委托的关系。”无论是物业还是其他机构、部门，都应依法把“电梯话事权”归还给业主及其业委会。

本文围绕广州老旧电梯换新问题展开，详细阐述了换梯过程中费用分摊的难题、物业与业主之间的利益纠葛以及当前治理模式存在的问题。专家建议将“电梯话事权”还给业主，通过成立业委会让业主自主管理，有望解决电梯换新过程中的纠纷，提升社区治理水平。