本文聚焦于贝壳在2024年入局房地产开发服务后，面对房地产市场深入调整的情况下，其自身发展变化以及核心业务受市场影响的情况。通过分析贝壳发布的2024年第四季度和全年业绩报告，展现其各项业务的表现、战略布局带来的影响，同时探讨了业绩背后成本上升等问题，还提及管理层的信心、金融机构的预期以及2025年的发展方向。
在2024年，贝壳正式涉足房地产开发服务领域。然而，随着房地产市场调整的不断深入，贝壳自身发展究竟发生了哪些变化？房地产市场又对其核心业务发展产生了怎样的影响？如今，是时候揭晓这些问题的答案了。
3月18日，贝壳正式对外发布了2024年第四季度和全年业绩报告，这份报告为我们全面了解贝壳的发展状况提供了清晰的视角。
从业绩报告中可以看出，2024年四季度，贝壳展现出了强劲的增长态势。其总交易额（GTV）高达1.144万亿元，与去年同期相比增长了55.5%；净收入达到311亿元，同比增长54.1%；经调整净利润为13.44亿元。
具体来看各项业务，贝壳的存量房业务表现出色。存量房业务GTV达到7448亿元，同比增长59.1%，净收入89亿元，同比增长47.5%。新房业务同样取得了良好的成绩，GTV达到3553亿元，同比增长49.3%，净收入更是同比增加72.7%至131亿元。
2024年第四季度，贝壳的各项业绩指标呈现出迅猛增长的态势。这背后离不开政策的有力推动，2024年政策效力超预期释放，特别是在9月份，国家“止跌回稳”的定调后，一揽子优化刺激政策在四季度迅速且系统性地落地。这些政策带动了市场信心的显著提振，使得市场行情得到了明显修复。
从全年的维度来看，贝壳的营收创下了历史新高，收获了颇为亮眼的业绩。业绩报告显示，2024全年，贝壳GTV达到3.35万亿元，同比增长6.6%；净收入为935亿元，较上年同期的778亿元增长了20.2%；经调整净利润为72.11亿元。
房地产市场的结构变化以及贝壳自身的战略布局，对其核心业务的发展产生了深远的影响。根据业绩报告，2024年，贝壳存量房交易达到2.25万亿元，增长了10.8%；而新房交易为9700亿元，减少了3.3%。
值得一提的是，2024年随着贝壳“一体三翼”架构的深入推进，贝壳在买卖业务之外的租赁业务和家装业务取得了显著的营收增长。2024年，贝壳租赁业务全年净收入143亿元，同比增长135%；截至四季度末，省心租在管房源规模超过42万套。更为重要的是，租赁业务的利润贡献率实现了由亏转盈，从 -1%升至5%。同时，贝壳家装业务全年实现收入148亿元，同比增长36.1%，获客效率明显提升，合同额同比增长27.3%。
2024全年，非房产交易服务业务同比增长64.2%，在总营收中的占比达到33.8%，相比去年提升了9.1个百分点。
不过，在取得良好业绩的同时，2024年贝壳也面临着一些挑战。随着新业务的扩张以及佣金制度的完善，贝壳的业绩出现了营业成本上升等特点。业绩报告显示，2024年四季度贝壳调整后净利润13.44亿元，同比降幅达21.6%。
业内人士指出，贝壳在2024年持续拓展家装家居、房屋租赁等新兴业务领域。这些业务的拓展需要大量的前期投入，涵盖市场推广、技术研发、人员招聘与培训等多个方面，成本费用上升是业务发展过程中的正常现象。
与此同时，随着业务规模的不断扩大，贝壳的运营成本也在持续增加。例如，门店数量和活跃经纪人数量的增长，导致租金、人员薪酬等固定成本上升。此外，贝壳还在加大平台生态建设方面的投入，比如提升新房变动分佣，推动链家经纪人福利改善，以更好地回馈服务者；门店积分奖励计划试点也在快速铺开，2024年下半年，在试点的9个城市中有46%的贝联门店获得了权益值。
尽管面临着成本上升等问题，但贝壳管理层对2024年的业绩表现保持着信心和耐心。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“过去的一年，中国的房地产行业加速迈向新阶段，客户需求转向降低决策风险和追求居住品质。2024年我们平台上的多个业务实现了显著成长。房产交易服务业务基本盘稳固，家装家居业务持续提升规模和交付能力，房屋租赁服务精细化运营改善用户体验，贝好家业务探索通过C2M模式推动新房行业产品力提升。”
贝壳执行董事、首席财务官徐涛也表示：“我们在2024年继续创造新突破，全年净收入同比增长20.2%。其中存量房与新房收入同比均有所增长，非房地产交易服务业务收入占总收入比例达到33.8%，成为新的增长引擎。盈利质量也有所提升，2024年经营性现金净流入是调整后净利润的1.3倍。”
金融机构也对贝壳的未来发展表达了向好的预期。花旗近期发布研究报告称，贝壳受多项利好因素带动，包括主要城市的二手成交量强劲；集团受惠于稳定的内房市场预期；该股或获纳入港股通；预期总交易额(GTV)带动的上季业绩或小幅超越预期及强劲的首季业绩等，花旗重申贝壳为首选，确信内房市场稳定将推动集团的GTV前景。
长江证券则表示，鉴于竞争优势、相对稀缺、潜在业绩弹性以及入通后的增量资金等因素，公司短期应当享有一定估值溢价。从中长期角度来看，经纪业务份额仍有提升空间，家装、租赁可贡献潜在增长，数据资产具备较大价值弹性，公司属于战略配置品种。
对于2025年贝壳的发展，徐涛表示，“公司将持续确保有效的资本配置，将资金投至‘一体三翼’战略举措和技术进步”。
2024年贝壳在房地产市场调整的大背景下，整体业绩表现出色，营收创历史新高，各项业务尤其是新兴业务取得显著增长，但也面临营业成本上升的问题。管理层对业绩充满信心，金融机构也看好其未来发展。2025年贝壳将继续在“一体三翼”战略和技术进步方面投入资金，有望在房地产市场持续调整中实现新的突破和发展。
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