4个月豪掷380亿，中海地产北京楼市何去何从？

本文聚焦中海地产在北京楼市的近期动态，介绍了其在海淀、朝阳、西城等区域的高端项目布局，分析了其4个月内在北京土拍市场投入近380亿元的情况，同时提及销售业绩、项目质量及去化问题，还探讨了“好房子”新规下其面临的产品创新与内部竞争课题。

近期，中海地产在北京楼市可谓频繁亮相，备受瞩目。

3月18日，中海地产成功拿下楼面价超10万元/平方米的海淀树村地块。至此，在北京经济实力强劲的三个区——海淀（2023年GDP达11020.2亿元）、朝阳（GDP为8387.2亿元）、西城（GDP是6002.7亿元），中海地产均拥有了自己的高端标杆项目，进一步巩固了其在北京高端房地产市场的地位。

记者注意到，位于朝阳区的万吉玖序刚刚公布案名。其所在地块是去年总价高达153.32亿元的巨无霸组合地块中的酒仙桥地块。而位于西城区的京华玖序项目，作为二环内的稀缺产品，北京市住建委官网显示，该项目245套房源的网签均价约为17.5万元/平方米，尽显高端品质。

3月24日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局公示了万吉玖序项目公众参与反馈意见。其中，备受关注的阳台和设备平台面积问题有了明确回应。建设单位“承诺后期不封闭使用”，官方也表示“在规划审批文件中明确开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标”，这一举措保障了项目规划的规范性和透明度。

在过去4个月里，中海地产在北京土拍市场可谓“豪掷千金”，据统计，其已经投入了近380亿元（不包括联合体拿地）。具体包括总价110.54亿元的丰台万泉寺棚户区改造地块、153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块、40.08亿元的丰台西南郊冷库及周边城中村改造地块，以及此次以75.02亿元拿下的海淀树村地块。

值得一提的是，酒仙桥组合地块打破了北京单笔土地出让金纪录，而海淀树村地块则创下了北京“两集中”供地以来的成交楼面价新高，足见中海地产在北京土地市场的雄心壮志。

中海地产位于北京丰台的某在建项目图片来源：记者陈梦妤摄

在北京楼市，中海地产堪称“霸主”，已经连续7年占据重要地位。克而瑞数据显示，2024年，中海地产在北京的全口径销售额为474.8亿元，远远高于第二名的309.45亿元。然而，今年前两个月，中海地产全口径销售额为27.62亿元，在北京楼市排名第三，落后于保利发展和中建智地。

记者查询中海幸福家小程序发现，中海地产目前在北京的在售项目超过20个。对于长期处于领先地位的中海地产来说，今年前两个月在北京的销售业绩显然不尽如人意。这或许也是其延续去年四季度以来积极拿地的重要原因，试图通过增加优质项目储备来扭转销售局面。

不过，中海地产在北京的项目也面临一些问题。从公开资料及社交平台反馈来看，中海汇德里有业主反映楼盘出现楼体渗漏、建设进度拖沓、空调外机格栅设计漏洞等问题；中海京叁号院被指存在偷换沙盘、园林减配等情况；中海长安誉被投诉存在签不平等条款、外立面施工事故等。此外，中海地产在北京的部分项目去化情况堪忧。

中海丰和三号院网签图源：北京市住建委

例如，丰台区郭公庄板块的中海丰和三号院项目，截至3月25日，北京市住建委显示的网签数只有66套，成交均价约8.7万元/平方米。按照批复的412套房计算，去化率只有16%左右。中海公园里项目的网签数为55套，成交均价约6.3万元/平方米，按照批复的622套房计算，去化率还不到10%。

中海公园里网签图源：北京市住建委

事实上，中海地产在北京主要有两个操盘团队，分别是中海地产北京公司和中海地产北京新城公司（以下简称北京中海和中海新城）。多年来，两个团队分工合作，形成AB角。

中海新城深耕石景山多年，开发了中海时代广场、中海学士里、中海天钻等多个住宅和商办项目。而北京中海的项目则遍布海淀、丰台、昌平等多个区域，常在公开市场拿地，销售额和项目数量也多于中海新城。

去年，西城区二环内热销的豪宅京华玖序项目，让中海新城真正在北京声名鹊起。如前文所述，北京市住建委显示的京华玖序网签数为245套，成交均价约17.5万元/平方米。去年11月，中海新城手上又新增了153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块，一时间风头无两。

中海地产北京某在建项目样板间图片来源：记者陈梦妤摄

或许是感受到了来自“同门”的压力，去年下半年，北京中海把天津公司营销负责人王野调来北京，与同样出身天津公司的倪建刚形成配合，后者目前正是北京中海总经理。

与此同时，去年10月27日，丰台区政府与中海方面正式签署合作框架协议，中海集团董事长颜建国、中海集团海外发展行政总裁张智超出席。协议中提到要“在丰台区着力谋划和打造未来的标杆型房地产产品和新商务地标”。

变化迅速到来。去年12月12日，北京中海以底价110.54亿元摘得丰台万泉寺村棚户区改造地块，楼面价约6.2万元/平方米；今年1月16日，又以40.08亿元底价竞得丰台西南郊冷库及周边城中村改造项目地块，楼面价约5.8万元/平方米。再加上这次以75.02亿元获得的海淀树村地块，上述四宗地里，北京中海拿了三宗，且均为不限价地块。

然而，新的问题也随之而来。导火索是今年2月发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。根据“好房子”新规，开发商可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。