上海土拍风云：第三批次地块成交总额达138.35亿，2025上海第三批次土拍落幕，土地市场竞争激烈

本文详细介绍了2025年3月28日上海第三批次地块交易活动的情况，包括四块不同区域地块的竞拍过程、地块详情、周边配套以及未来房价预测等信息。

在2025年3月28日这一天，上海2025年第三批次地块交易活动圆满收官。此次土拍市场共推出了四幅地块，它们分别位于浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹以及青浦西岑，总起拍价大约为113.3亿元。经过众多房企之间的激烈角逐，本轮土拍的成交总金额高达138.35亿元，其中最高溢价率更是达到了40%的封顶线，这充分显示出此次土拍市场的竞争异常激烈。

浦东北蔡地块竞争激烈

在当日的竞拍现场，浦东新区北蔡楔形绿地C09b – 01地块无疑成为了全场瞩目的焦点。有7家实力强劲的房企参与了该地块的竞拍，整个竞拍过程异常激烈。经过66轮的出价争夺，该地块的溢价率一路飙升，最终达到了40%，成功触发了“双高双竞”机制，成为了今年第二幅达到此条件的地块。最终，绿城房地产集团有限公司在高端人才房配建比例的竞争中脱颖而出，以29.159亿元的总价成功斩获该地块，折合楼板价为71412元/平方米。

该地块的地理位置十分优越，它紧邻高科西路与罗山高架路的交汇处，东至规划七路，南至规划一路，西至规划四路，北至规划二路。从公开信息可知，此地块属于普通商品房用地，出让面积为20415.99平方米，容积率为2，建筑面积达到40831.98平方米，起始总价为20.83亿元，起始楼面价为51010元/平方米。为了丰富住房产品的供给，满足不同人群的多元化住房需求，该地块的中小套型比例降至45%。同时，通过设定一系列高品质的建设标准，旨在引入那些能够与区域建设协同发展、具备全周期运营能力的优质企业，为未来区域的高品质开发树立良好的标杆。

北蔡楔形绿地是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一，其占地面积约11平方公里，规模相当于7.5个世纪公园，是上海市中心城浦东地区重要的生态支撑点。生态宜居成为了该地块的显著优势，按照规划，未来该区域的绿化覆盖率将超过70%、森林覆盖率超过50%、人均公园绿地面积达到82平方米以上，居民出门200米即可享受到休闲绿地带来的惬意。

据业内人士测算，该地块未来新房入市的单价预计在11 – 12万元/平方米之间。

静安大宁地块由本地民企摘得

静安N070302单元111 – 21地块同样受到了众多关注。该地块东至永乐苑、规划111 – 24地块，南至永乐苑，西至沪太路，北至规划111 – 20地块，地处大宁板块的核心区域，是一块优质的宅地，吸引了9家房企参与竞拍。经过67轮的激烈角逐，最终由上海华杨房地产开发有限公司以24.86亿元成功竞得，溢价率为32.31%，成交楼板价为92659元/平方米。

根据出让资料，该地块为居住用地，出让面积为10730.27平方米，容积率为2.5，建筑面积为26825.675平方米，起始总价为18.79亿元，起始楼面价为70031元/平方米，地上建筑限高80米，中小套型占比40%，住宅套数下限未作设定，装修集采价为5000元/平方米。相对宽松的房型设计限制，为开发商提供了较大的发挥空间，有望将其打造成改善型住宅产品。

地块周边的交通十分便利，轨道交通1号、3号、4号线环绕，规划中的20号线将进一步提升区域的交通便利性。此外，在地块1.5公里范围内，商业、公园、学校、医院等资源丰富，生活舒适度极高。

据悉，大华集团作为今年土拍市场首个单独拿地的本地民营企业，成功竞得该地块。目前，地块附近二手房大宁瑞仕花园的参考价格约为11万元/平方米。据业内人士测算，未来该项目新房均价有望达到14万元/平方米。

青浦西岑地块毗邻华为基地

青浦区西岑单元（JZ03）19 – 08、19 – 10、20 – 01、23 – 01、23 – 06、23 – 09、23 – 10、23 – 14地块及19 – 09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间位于青浦西岑，而该区域正是华为上海研发基地的所在地。此地块性质为混合用地，涵盖了居住用地、办公楼及商业用地。土地总出让面积为167717.06平方米，容积率约为2 – 2.2。

出让资料显示，19 – 08地块为商业、办公用地；19 – 10地块为商业、办公用地；20 – 01地块为普通商品房、办公用地；23 – 01地块为普通商品房、办公用地；23 – 06地块为普通商品房、办公用地；23 – 09地块为商业用地；23 – 10地块为商业、办公用地；23 – 14地块为普通商品房、办公用地。该地块总出让面积16.78万平方米（其中地上14.19万平方米、地下2.58万平方米），规划总建面29.20万平方米，起始总价为17.54亿元。

西岑科创中心作为长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动区“一厅三片”中青浦的“一片”，是上海落实长三角一体化国家战略和建设具有全球影响力科创中心的重要载体，也是长三角数字干线的关键节点，在生态智慧实践、科创产业集聚、新江南小镇示范等方面具有重要的标杆意义。此次出让的组团地块位于西岑科创园区的核心区位，与已启用的华为练秋湖研发中心、在建的“城中村”改造项目及复旦创新学院选址共同构成了环湖创新走廊。作为园区最后一块成片开发用地，其出让标志着西岑科创中心开发建设实现了全域闭合。规划显示，该组团重点承载未来数字科技产业策源区、研发孵化创新示范窗口、科创人才生态社区三大功能。

最终，该地块由长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司以底价成功摘得。

闵行紫竹地块打造高品质住宅与酒店

闵行区此次推出的紫竹科学园区MHP0 – 1005单元02 – 09地块、03 – 04地块、16 – 07地块及16 – 06、16 – 08地下空间组合地块，土地用途包括普通商品房（02 – 09地块、03 – 04地块）以及酒店及其地下空间（16 – 07地块及16 – 06、16 – 08地下空间）。

出让资料表明，地块由2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04）构成，总出让面积21.72万平方米（其中地上19.55万平方米、地下2.17万平方米），规划总建面19.89万平方米，起始总价为56.14亿元，平均起始楼面价为28225元/平方米。紫竹科学园区紧邻大零号湾、上海交通大学、华东师范大学，凭借浦江上游第一湾的黄金地段优势，以及与高校、科研机构的紧密合作，致力于构建集高端住宅、科技创新、文化教育、休闲娱乐为一体的综合性区域。

该地块所在的紫竹半岛地理位置独特，黄浦江从东、南两面环绕，核心区域拥有闵行第一大湖——兰香湖。住宅地块可向西南眺望兰香湖湖景，景色十分优美；酒店地块则临江拥湖，三面绿地环绕，环境宜人。地块周边区域计划持续引入优质教育资源，加强学校软硬件建设，保障区域教育水平稳步提升。紫竹半岛东部沿江有民办圣华紫竹基础教育园区，周边还有公办华师大二附中附属紫竹基础教育园区，构建起了从幼儿园到高中的全龄段教育体系，能够满足居民子女的教育需求。

最终，该地块由上海象盈房地产开发有限公司竞得，成交总价为66.7874亿元，成交楼面单价为33580元/平方米，溢价率为18.97%。

本文详细阐述了2025年3月28日上海第三批次地块交易活动的情况，涉及浦东北蔡、静安大宁、青浦西岑和闵行紫竹四块地块。各地块因地理位置、配套设施等因素吸引众多房企参与竞拍，成交情况各有不同，反映出上海土地市场的热度和活力，也为未来区域的发展奠定了基础。