公募REITs审批发售提速，市场热度再升温

本文聚焦公募REITs市场动态，详细介绍了其在交易所审批、发售流程上的提速情况，包括首募与扩募项目的进展，分析了市场供给现状。同时，阐述了二级市场的表现，如指数上涨、各板块及具体产品的涨跌情况，还提及了成交量、换手率等信息，以及分红对市场的影响。

在经历了大约1个月的相对平静期之后，公募REITs在交易所的审批以及发售流程再次加快了速度。

在首募项目方面，汇添富上海地产REIT于3月31日正式上市，为市场注入了新的活力。而华泰紫金苏州保租房REIT也顺利通过了交易所审批，即将开启新的征程。在扩募项目领域，过去一周内，租赁住房与消费基础设施REITs都取得了突破性的进展。

从二级市场的表现来看，上周REITs指数持续保持上涨的态势。据相关数据显示，中证REITs指数和中证REITs全收益指数环比均上涨了1.26%。不过，市场成交金额出现了一定程度的降低。

在全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的产品数量增加至55只。其中，华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏首创奥莱REIT表现突出，领涨市场。而环比下跌的产品有8只，其中仅有华夏深国际REIT周内跌幅超过1%。

新发+扩募“两条腿走路”，公募REITs供给加速

近期，REITs在交易所的审批和发售流程进一步提速。

首募项目中，汇添富上海地产REIT的上市丰富了市场产品种类，华泰紫金苏州保租房REIT通过审批为后续发展奠定基础。扩募项目更是亮点颇多，华夏北京保障房REIT通过交易所审批，成为2023年第一批之后的首单扩募项目；华夏华润商业REIT公告拟扩募，这是消费REIT的首单扩募；另外，国泰君安东久REIT扩募也于3月27日正式向交易所申报。

太平洋证券的数据显示，截至3月28日，市场上共发行了65只公募REITs，发行规模合计达到1731亿元。2025年以来，共有6只公募REITs完成发行，本月新发行2只，规模为47亿元。此外，还有17只公募REITs基金等待上市。

对于这一市场现象，国泰君安证券指出，扩募能够驱动价值重构，头部项目的溢价率有望持续扩大。

一方面，优质资产的入池有利于提升存量项目的分派率。当前，消费板块与租赁住房板块由于经营稳定，受到了投资者的青睐。在行情上涨的同时，项目的分红率和内部收益率（IRR）都有所降低。而随着扩募新购入资产的入池，预计将带动整体收益率得到提升。另一方面，优质资产的注入推动REITs从“单一项目定价”向“平台化估值”转变，在分散化投资降低单一项目风险的同时，二级市场的扩容与增量资金的入市有望形成共振效应，从而进一步提高市场的关注度、流动性及定价效率。

“综合来看，预计优质储备资产较多的头部项目后续将更加受益于扩募带来的价值重塑，扩募预期下头部项目的溢价率也有望持续走扩。”

平安证券也给出了相关建议，展望下期，仍然建议积极参与项目的一级发售。二级市场整体可能会因为缺乏增量信息以及需求情绪高涨而继续震荡或微涨。从结构上看，未来1.5个月保障房项目的供给可能会比较密集，已通过交易所审批且未上市的4个项目中有3个为保障房项目，另外华夏华润保障房REIT扩募已获交易所问询，推进节奏可能也相对较快。当前保障房与产权类分派率利差仅处于历史35%分位数，保障房相对偏贵，需要关注供给对存量保障房REIT价格的压力。

二级市场持续上涨，市政水利、保障房表现较优

上周，公募REITs二级市场继续保持上行的良好态势。根据Wind数据，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于870.57点，中证REITs全收益指数收于1071.37点，二者均环比上涨1.26%。

从板块表现来看，上周市政水利、保障房板块的REITs表现较为出色，而生态环保板块的REITs则出现了回调。国金证券的数据显示，从持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨1.38%，仓储物流类上涨0.35%，生态环保类下跌0.22%，高速公路类上涨1.35%，能源类上涨1.39%，保租房类上涨3%，消费类上涨2.51%。周度收益表现由高到低排序依次为：保租房类＞消费类＞能源类＞产业园区类＞高速公路类＞仓储物流类＞生态环保类。

具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的增加至55只。其中，华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏首创奥莱REIT这三只产品领涨，周内涨幅分别为5.79%、5.5%和5.35%。