买卖不破租赁与抵押权优先受偿：最新案例解读

本文聚焦于租赁权与抵押权的冲突问题，详细解读了相关法律规定，通过多个最新案例展示了法院在实际案件中的裁判情况，并为金融机构在业务开展过程中如何应对此类问题提出了具体建议。

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问题的由来

依据《民法典》第725条规定，在承租人按照租赁合同占有租赁物的期限内，若租赁物的所有权发生变动，租赁合同的效力不受影响。同时，根据《民法典》第726条，出租人若要出卖租赁房屋，需在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。不过，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的情况除外。并且，出租人履行通知义务后，若承租人在十五日内未明确表示购买，则视为放弃优先购买权。

我们通常将租赁权的这一特性称为“买卖不破租赁”。也就是说，在租赁关系存续期间，即便所有权人将租赁物转让给他人，原租赁关系也不会受到影响，新的所有人不能以自己成为租赁物所有人为由，要求承租人返还租赁物。

抵押权作为一种担保物权，当债务人不履行债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定，以抵押财产折价或者通过拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人的优先受偿权是抵押权最核心的权利和效力，而要实现优先受偿权，抵押财产必然要进行“流通”，其权属也会发生转移。

租赁权是针对抵押物的使用价值所设定的权利，而抵押权是针对抵押物的交换（流通）价值设定的权利。当二者发生冲突时，按照《民法典》第405条规定，若抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有，那么原租赁关系不受该抵押权的影响。关于此问题，已废止的《物权法》第190条也曾有相关规定，下面我们先来看看新旧条文的对比。

最新案例

案例1：刘新育、三门峡湖滨区农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事案，河南省高级人民法院（2022）豫民终226号

法院裁判：

其一，关于刘新育和富凯公司是否签订了合法有效的书面租赁合同。刘新育称其与富凯公司于2016年10月10日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，每年租金12万元，共计240万元，先付租金定金5万元，尾款两年内付清。然而，该合同约定的租赁时间较长，租金支付方式也不符合常理。而且，刘新育未能提供证据证明其就该房屋租赁合同办理了房屋租赁登记备案手续。签订合同后，刘新育虽主张已支付相应租赁费用，并提供了富凯公司收到5万元的收据以及向朱向前账户转账235万元的银行流水，但转款未备注用途，无法证明这笔转账是用于案涉房屋的租赁费用，也不能排除存在其他用途的可能性。因此，一审法院认为刘新育提供的证据不足以证明其在抵押前就与富凯公司签订了合法有效的租赁合同，并无不当。刘新育上诉称其与富凯公司在查封前已签订合法有效租赁合同，一审认定事实错误的理由不成立。

其二，关于刘新育是否已占有使用案涉房屋。刘新育主张已实际占有使用租赁物，但他提交的与董国恒、黄玉芹等人签订的租赁合同均在抵押权设立之后。刘新育还称在其租赁房屋前，德克士餐厅已承租部分房屋，租赁后他本人未与德克士餐厅签订租赁合同，且租金由富凯公司工作人员转给刘新育，这些陈述不符合常理，不足以证实其在抵押前已合法占有使用房屋。原审法院认为刘新育提交的证据不能证明其在抵押权设立前已实际占有案涉房屋，是合理的。

案例2：胡武帅、三门峡湖滨农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事案，河南省高级人民法院 （2022）豫民终225号

法院裁判：

胡武帅提交的与中国平安人寿保险股份有限公司洛阳中心支公司、胜林林等人签订的租赁合同显示的时间均在抵押之后，不能证明其在抵押前已合法占有使用房屋。并且，双方签订的协议是为了抵偿债务，属于抵债协议，在新债未全部履行完毕前，并不形成优先于其他债权的利益。所以，胡武帅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例3：鲁医峰、中国工商银行股份有限公司深圳光明支行金融借款合同纠纷执行审查类执行案，广东省高级人民法院（2021）粤执复98号

法院裁判：本案涉案房产登记在被执行人严敏名下，已设定抵押，抵押权人为申请执行人工商银行光明支行，抵押登记日期为2017年12月15日，而复议申请人鲁医峰提交的租赁合同落款日期为2018年6月1日，显然租赁关系晚于抵押登记日期。依照相关法律规定，鲁医峰与严敏形成的租赁关系不得对抗工商银行光明支行的抵押权。

案例4：武汉泉军贸易有限公司、湖北楚丰典当有限责任公司物权纠纷二审民事案，武汉市中级人民法院（2021）鄂01民终4426号

法院裁判：泉军公司上诉称其与诉争房屋原所有人天达公司签订的租赁合同在先，可以对抗天达公司与楚丰公司设立的抵押权。然而，2014年6月20日，楚丰公司与天达公司就诉争房办理了抵押权登记，抵押权正式设立。天达公司与泉军公司签订租赁合同的时间为2014年5月14日，虽租赁关系形成时间在诉争房设立抵押权之前，但天达公司最早于2014年11月15日才将部分房屋转移给泉军公司。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，泉军公司与诉争房屋原所有权人天达公司确立的租赁关系不能对抗，作为原抵押权人及实现抵押权发生所有权变动的诉争房现所有权人的楚丰公司，为实现诉争房所有权占有、使用、收益权能的权利主张。

案例5：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、江苏常通内燃机有限公司等借款合同纠纷执行异议执行案，无锡市中级人民法院（2021）苏02执异213号

法院裁判：案涉房屋是否应当带租拍卖。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，松日公司与汤茂军于2010年3月20日签订案涉房屋租赁合同，2012年8月27日松日公司将案涉房屋抵押给工行江阴支行，2014年6月18日法院对该案涉房屋进行查封。汤茂军租赁案涉房屋时间先于案涉房屋抵押权设立和法院查封时间，故汤茂军带租拍卖农机市场XXX栋XX～XX号商铺租赁的请求，合法有据，法院予以支持。

案例6：江门农村商业银行股份有限公司北新支行、江门市浩银实业有限公司等其他案由执行复议执行案， 江门市中级人民法院（2022）粤07执复42号

法院裁判：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”涉案房产租赁合同签订时间为2018年1月22日，而涉案房产办理抵押登记日期为2018年10月12日，租赁关系形成于涉案房屋抵押之前，蓬江法院通知申请执行人、被执行人对涉案房产进行带租约拍卖，符合前述法律规定。

案例7：杨华与鄂尔多斯市投资担保有限责任公司执行异议之诉，鄂尔多斯市中级人民法院 （2017）内06民初125号

法院裁判：杨华对涉案房屋的租赁权成立于王建中将该涉案房屋抵押给担保公司之前，即杨华的成立在先的租赁权不受之后抵押权之影响，杨华与王建中之间的租赁合同应继续履行。鄂尔多斯市中级人民法院执行裁定书裁定将涉案房屋抵顶给被告担保公司是于2016年7月27日作出的，该裁定时间及其产生的物权变动效力亦晚于原告杨华与第三人王建中租赁合同签订的时间，则依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告杨华与当事人王建中的租赁合同效力不受影响，原告杨华依法享有占有、使用房屋的租赁权益。

孙自通律师建议金融机构在开展业务的过程中，要注意如下事项：

第一，在调查时要了解房屋的权属状况及使用状况。如果抵押房屋存在在先租赁，应充分考虑抵押权实现时可能遇到的困难与风险，重点考察租赁合同的期限以及租金是否已结清这两个问题。

第二，若房屋未出租，要求房屋所有人出具未对外出租的声明或承诺；若房屋已对外出租，可以要求承租人出具承诺书，放弃相应权利。

第三，在贷款调查、贷后监管过程中，对抵押物权属、是否存在租赁、是否有其他限制等情况，都应该认真、仔细地依法进行调查或检查。

第四，当出现纠纷时，要积极搜集相关证据，了解相关规则，积极应对。尤其对于涉嫌倒签租赁合同的情形，必须给予强力回击。关注重点包括合同签订情况、租金支付情况、房屋占有使用情况、租赁期限、合同履行情况、“承租人”与“出租人”之间的关系等。

本文深入探讨了租赁权与抵押权的冲突问题，通过对相关法律规定的解读和多个实际案例的分析，清晰展示了法院在处理此类纠纷时的裁判依据和标准。同时，为金融机构在业务开展中应对租赁权与抵押权冲突提供了全面且具有针对性的建议，有助于金融机构降低风险，保障自身合法权益。