本文聚焦于信达地产旗下信悦资管公司与德必集团的战略合作，探讨了此次合作在轻资产运营以及不动产领域的意义，分析了信达地产加码轻资产的原因和合作双方的优势互补情况。
在房地产市场风云变幻的当下，信达地产再次展现出其敏锐的市场洞察力和果敢的战略布局。这一次，信达地产将目光投向了文创园领域。
据信悦资管文化官微消息，3月19日，信达地产旗下的信悦资管公司与深交所创业板上市企业德必集团正式签署了战略合作协议。这一合作引发了市场的广泛关注，人们不禁好奇，信达地产此次操作背后究竟有何深意？
根据合作协议，双方将围绕商业办公资产，尤其是文创园区类产品展开深度协作。他们将共同探索存量资产价值提升的创新路径，为困境资产的盘活和升级注入新的活力，有望为整个行业的发展带来新的气象。
不过，此次合作与信达地产此前“中国信达 信达地产”的组合有所不同。这一次，信达地产引入了德必集团，这种全新的合作模式引发了诸多猜测。人们纷纷关注，双方究竟能擦出怎样的火花？
更值得探究的是，此次签约主体信悦资管以轻资产模式为主。那么，信达地产为何要加码轻资产？这背后又隐藏着怎样的战略考量呢？
轻资产打法：信达地产的新战略
信悦资管文化官微消息显示，3月19日的战略合作协议签署，标志着信达地产在轻资产运营领域迈出了重要一步。双方围绕商业办公资产及文创园区类产品的深度协作，将为困境资产的盘活和升级按下加速键。
与以往参与“投管退”链条不同，此次信达地产更多地扮演了轻资产运营管理的角色。签约主体信悦资管成立于2022年11月，它是信达地产旗下经营性问题资产投资、改造、处置的核心平台，同时也是面向金融机构经营性资产的全过程服务商。信悦资管拥有私募基金、商业运营、公寓运营、产业办公、酒店管理、物业管理等多平台体系格局。
此前有研报提到，截至2024年9月末，信悦资管的业务主要涵盖商业及办公业态。它共持有可出租项目42个，可出租面积达44.7万平方米，已出租面积为32万平方米，出租率为72%，出租收入1.3亿元，同比基本持平。简单来说，信悦资管定位为经营类不动产“资产管理 运营服务”的平台，在轻资产运营服务和资产管理方面双管齐下。其主要业务模式包括咨询顾问、委托运营、改造升级、监管服务等。
那么，信达地产为何要一改往日模式，加码轻资产呢？翻阅该公司的财报可以发现，截至2024年6月30日，信达地产的负债总额为542.08亿元，较年初减少了31.75亿元，下降幅度为5.6%。然而，公司短期借款为1.05亿元，一年内到期的非流动负债为151.2亿元，而公司期末的现金及现金等价物余额仅为47.55亿元。虽然公司负债规模总体呈下降趋势，但短期偿债压力仍旧较大。在全行业流动性紧张的当下，信达地产拓展轻资产业务无疑能够降低资金压力，同时进一步拓展业务规模。
更重要的是，信悦资管是信达地产打造“第二发展曲线”的重要战略布局。在行业调整的大背景下，轻资产模式能够提高信达地产的灵活性和抗风险能力。借助信悦资管，信达地产还能够优化资源配置，提升核心竞争力。
不动产谋局：合作带来的新机遇
当下，房地产行业正处于从增量向存量转变的关键时期，大量的“沉睡”资产亟待盘活。据中证鹏元评级统计，我国基础设施领域存量资产已达130万亿元。这类资产不仅给经营主体带来了沉重的风险，也对社会经济发展造成了重大压力。因此，激活低效资产成为了当下的重要命题。
面对这一庞大的机遇，2025年开年以来，信达系多次投入资金，布局困境资产、存量商办等业务。年初，中国信达与信达地产、鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模为200.01亿元。上周，信达地产又联手旗下信达悦生活，以及中国信达、鑫盛利保共同发起涉及50亿元不良资产Pre – REITs基金。这笔50亿的基金主要投向问题机构、低效资产等非住类不动产领域，旨在通过资产运营改善和潜力挖掘提升经营效益。
而此次，信达地产旗下的轻资产平台信悦资管再度出手，联手德必集团，进一步加码不动产业务。有市场人士表示，此番合作信悦资管能够进一步拓展外部资源。信悦资管过往主要对接中国信达旗下的非住不动产资源，2024年，该平台与中国信达的总协同面积达到1504.28万平方米，协同管理金额约280亿元。
德必集团是文科创产业园区运营服务商，在园区策划定位、设计改造、招商运营等方面拥有全产业链的设计及运营能力。截至2024年上半年，该公司在国内多个城市以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区，运营管理面积超136万平方米。依托德必集团的“朋友圈”，信悦资管有望加快外拓的步伐。
与此同时，信悦资管的业务主要以商业和办公为主，而德必集团主打产业园运营，此次合作能够形成互补优势，填补信悦资管在产业园方面的不足。对于德必集团来说，这也是一个切入不良资产改造与盘活赛道的好机会。德必集团在官微中表示，此次合作，双方将深度融合德必在产业园区运营中的专业能力和信悦资管在困境资产盘活方面的优势资源，通过精细化运营和服务创新，进一步提升城市更新的资产运营效率。双方还将共同探索困境资产的盘活和升级路径，推动市场结构优化、行业效率提升和产业升级。
信达地产旗下信悦资管与德必集团的战略合作，分析了信达地产加码轻资产的原因，包括缓解短期偿债压力、打造“第二发展曲线”等。同时探讨了双方在不动产领域合作的意义，认为此次合作能实现资源拓展和优势互补，推动困境资产的盘活和升级，促进市场结构优化和产业升级。
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