本文围绕“南方润泽数据中心REIT”项目展开，在对该项目申报文件学习总结的基础上，对照监管审核思路，梳理了项目中多个焦点信息以及可能被问询的事项，涵盖基金经理兼任、到期处置、股权等多个方面。
近期，相关人员对最新申报的“南方润泽数据中心REIT”项目申报文件进行了全面且细致的学习与总结。结合监管审核的思路，对项目里的一些焦点信息以及可能会被问询的事项进行了系统整理，旨在为相关方提供参考。此次主要针对电价以及成本波动、租赁费用、续期安排以及处置和更新改造等重要事项展开探讨。
项目介绍
《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金》的入池资产坐落于河北廊坊经济技术开发区，其土地性质为科研用地/科教用地/科研设计用地，土地使用权到期年限为2074年4月21日。该项目名为国际信息云聚核港（ICFZ)A – 18数据中心，建筑面积达42,076.98㎡，资产估值高达420,300万元，自2020年12月16日起投入运营。
1. 基金经理兼任
包括唐潇和许炜在内的两位基金经理，同时兼任南方顺风仓储REIT的基金经理。从项目数量来看，南方基金旗下申报了“南方顺风仓储REIT”以及“南方润泽数据中心REIT”这两个REITs项目。在此情况下，需要补充说明这种兼任安排的合理性，以确保基金管理的科学性和有效性。
2. 到期处置
该项目的土地使用权将于2074年4月21日到期，资产有效期为49.56年，而基金拟设置的存续期为50年。因此，需要进一步详细说明资产到期后的处置方式，明确权益归属情况以及其对资产估值可能产生的影响。
3. 股权
基础设施实际募集规模需要扣减基础设施REITs及专项计划预留的相关费用和税费、SPV公司股权转让价款。对于这部分内容，需要进一步说明股权转让价款的具体计算方式，以及各项费用的支出金额，以保证财务数据的透明度和准确性。
4. 管理费
管理费的收取方式较为复杂，以运营收入计算的基础管理费A收取比例为3.11%，以实际净运营收入计算的管理费B收取比例为3.5%。此外，激励管理费以净收入差额的20%收取。这种收费方式需要进一步说明其合理性，并且要对照行业可比数据进行充分的分析和说明。
5. 关于考核安排
项目列出的考核安排主要包括营业业绩考核、资本性支出考核、合规考核以及运营整改四个部分。但目前需要进一步明确考核的具体指标，将相关惩罚措施进行量化，并充分说明这些考核安排的合理性，以确保考核的公正性和有效性。
6. 单一客户
基金投资的基础设施项目资产为数据中心，而客户仅有中国电信北京分公司这一家。这种单一客户来源的情况需要进一步说明其合理性，同时要详细阐述续期安排、违约机制、行业特性、客户储备情况等内容，并对可能存在的风险进行充分说明。
7. 电力成本
运营管理机构润泽发展与冀北电网签署了《高压供用电合同》，并与项目公司签署了《用电保证协议》。协议约定A – 18数据中心的用电线路从润泽发展变电站引入，并且承诺确保A – 18数据中心所用电量使用的电力单价为其从冀北电网购电的最低档电价。不过，需要补充说明电价变动对项目估值和收入的影响，以及绿电在总用电量中的占比情况。
8. 公用资产
项目公司需要以每年95.56万元的价格向项目公司提供变电站、综合管廊和输变电线路的使用服务，同时以每年33.85万元的价格提供光线专线服务。针对这一情况，需要补充说明相关设施的建设成本、使用机构、维护成本以及费用定价的合理性，以确保费用收取的公正性和合理性。
9. 证件有效期
增值电信业务经营许可证的有效期分别为2025年12月24日和2029年6月5日。因此，需要进一步说明许可证续期的可行性，并进行充分的论证和说明。
10. 更新改造
项目仅列举了更新改造的维修、维护性资本性支出，针对7.04KW机柜列出了3,824.04万元的支出计划。然而，并未对更高功率电子设备的有效期以及在该期间是否存在需要大规模更新设备的可能性进行详细说明。另外，A18目前采用的是风冷降温设施，未来改造为液冷智算中心的成本、改造计划等因素也会对资产估值产生一定影响。所以，需要进一步说明数据中心的产品质保期、更新改造频率以及成本的合理性。
11. 合同内约定
需要进一步说明合同期内双方约定的业务量范围、需求增长率，以及存储中心的储备是否能够满足业务需求，同时还要考虑其他影响数据中心更新改造的业务需求因素。
12. 机柜数量
此前重大资产置换书中提到，已投产的A – 18数据中心的机柜数量为6,000个，平均机柜功率7.04KW，而“南方润泽科技数据中心REIT”招募说明书中的机柜数量为5,897个。这两者之间存在差异，需要补充说明差异因素以及这种差异的合理性。
13. 数据更新
财务报告数据、评估报告等的截止时间为2024年9月30日。在项目推进过程中，需要关注数据的时效性，确保相关数据能够准确反映项目的最新情况。
本文围绕“南方润泽数据中心REIT”项目，从项目介绍入手，详细梳理了包括基金经理兼任、到期处置、股权等在内的13个方面可能存在的问题及需要进一步说明的事项。这些问题涉及财务、运营、管理等多个维度，对项目的顺利推进和风险把控至关重要，需要相关方深入研究并给出合理的解释和方案。
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