2024年中国商业地产市场面临挑战，零售商业和写字楼板块各有难处。在此背景下，聚焦于核心物业聚集于大湾区的粤海天河城集团，介绍了其新物业持续扩充的情况以及各个上市物业的具体表现，分析了各项目面临的竞争和发展机遇。
2024年，中国商业地产市场依旧在重重挑战中艰难探寻增长的机会。然而，现实却颇为残酷，机会寥寥无几。其中，零售商业和写字楼这两个最为关键的板块，各自遭遇着棘手的难题。
从宏观层面来看，依据第一太平戴维斯的报告，包括广州、深圳在内的四个一线城市，其核心零售市场租金周期自去年至今一直处于“萧条期”，也就是“租金加速下跌，接近触底”的状态。
在2024年，广州核心购物中心的租金预计会下调0 – 5%，并且这一趋势在2025年仍将延续。同样处于粤港澳大湾区的深圳，情况也是如此。
而写字楼市场更是不容乐观，过去一年里，该细分市场被讨论最多的话题，和过去几年一样，依旧是居高不下的空置率。空置率的持续攀升，不仅意味着租金的下行，更意味着企业租户们在资本开支计划与中长期发展预期上的同步收缩。
这种较为悲观的市场情绪，直到2025年初才出现明显的修复迹象，因此对2024年的市场基调并未产生实质性的影响。在这样的“压力测试”之下，作为核心物业主要集中于大湾区的商业地产运营商，粤海天河城集团的运营表现究竟如何呢？
新物业持续扩充
粤海天河城集团作为省属国企粤海集团旗下的一个重要业务部门，由粤海投资控股，并且其部分资产已在粤海投资平台内成功上市。
据粤海投资业绩报告显示，粤海投资目前持有广东粤海天河城（集团）股份有限公司及其附属公司76.13%的权益，同时还持有天津粤海天河城购物中心有限公司76.02%的权益（以上统称为粤海天河城）。
资料表明，粤海天河城经营的物业主要集中在粤港澳大湾区，以零售商业为主。其拥有3个自有物业资产，分别是天河城广场、番禺天河城购物中心以及广州动漫星城。
此外，还有两个通过承租方式运营的项目，即深圳天河城和粤海天地，值得一提的是，它们的业主方同样来自“粤海系”。另外，在广东省外还有一个项目——天津天河城。
自被纳入上市平台以来，粤海天河城经历了多次资产扩充。
最初，作为中国内地首个真正意义上的现代购物中心，天河城广场一直是粤海天河城业绩的有力支撑。直到2017年6月，天河城集团打造的第二座自营购物中心——天津天河城正式开业。
根据当年的业绩报告，天河城广场期内收入高达11.36亿元，税前利润达到7.86亿元，堪称名副其实的“现金奶牛”。而刚起步的天津天河城收入仅为8151.2万元。
后续，粤海天河城的第三座自营购物中心——番禺天河城于2020年12月开业；2022年6月，粤海集团将广州动漫星城注入其中。同年12月，深圳天河城开业。
最新开业的项目是位于珠江新城的粤海金融中心配套商业——粤海天地，它于2023年12月正式迎客。
随着在管物业的不断增加，粤海天河城的收入呈现出波动增长的态势。即便在被认为市场最为艰难的2023年，粤海天河城的收入仍达到14.64亿港元，高于2019年的水平。
在最新的2024年度，市场氛围有所改善，粤海天河城录得收入16.15亿港元，同比增长10.3%，主要的增长点来自于粤海天地、深圳天河城、广州动漫星城等几个新项目。同时，税前利润为9.07亿港元，成为2019年以来的第二高点。
展望未来，上市平台内的“粤海天河城”不排除还会获得粤海系注入新的项目。例如与广州动漫星城原属同一业主方的北京路天河城。北京路天河城原为粤海仰忠汇，2015年由天河城团队接管后，成功实现了项目的转型升级。
随着商业体量约4万平方米的B区在2023年末开业，北京路天河城的商业体量如今已扩充至15万平方米，成为北京路商圈商业体量最大的商业项目。
项目情况
接下来，让我们详细探究一下粤海天河城各个上市物业的具体情况。
最核心的物业——天河城广场位于黄金地段的天河路商圈，坐落于广州地铁一号线体育西路站上盖，占地面积4.03万平方米，总建筑面积31.10万平方米，拥有天河城购物中心、粤海天河城大厦、粤海喜来登酒店三个业态。
其中，天河城购物中心总建筑面积约为16万平方米，其中10.6万平方米用于出租。该商场于1996年开业，至今已经营将近30年。市场普遍认为这是一个硬件设施虽老但并不陈旧的购物中心，尽管如今看来，项目的层高、采光等方面已跟不上时代的发展，但它的可逛性依然较高。
在品牌方面，商场负一层由主力店永旺超市与一些轻食茶饮品牌构成；商场一楼临街大店主要有李宁、阿迪达斯两大旗舰店坐镇，内部则主要以高端腕表、轻奢服饰和美妆精品店为主，例如Rolex、Omega、Jager – le – Couture、IWC等腕表品牌，Pinko、coven garden、Marisfrolg等服饰品牌，以及Dior美妆、Armani美妆、Jo Malone、Estee Lauder等美妆品牌。
除了整体氛围较好的一楼，往上的楼层则略显常规。例如4层集中了大量电子数码品牌门店，餐饮食肆则集中在5层 – 7层。
天河城购物中心目前仍是广州人气最高的购物中心之一，人流密集，坪效优秀，且出租率非常高，不过近年来其业绩已有下滑的趋势。该项目巅峰期年租金收入曾超过10亿港元，但近年来收入一直在7亿港元左右徘徊。
分析认为，天河城购物中心作为国内零售商业的先行者，似乎并未构建起相应的先发优势，特别是在品牌资源方面始终有所欠缺。
尤其是在接下来的几年里，广州零售商业的供应将持续增加。例如重奢定位的广州华润万象城预计在2026年开业，太古地产的聚龙湾太古里也预计在2027年落成。
面对日益激烈的竞争，天河城购物中心近年来也积极推动分区翻新，市场则更期待它在业态层面能够有更大的改变。
至于天河城广场的写字楼部分——粤海天河城大厦则持续承压，2024年收入相比2023年下降7.3%至1.73亿港元，平均出租率也从87.8%下滑至84.5%。
番禺天河城是粤海天河城在广州市内的另一个重点项目。
商场于2020年12月开业，占地面积5.28万平方米，商业体量约为15万平方米，是天河城集团最新一代的标杆性购物中心。该项目交通条件优越，与地铁7号线和18号线交汇的南村万博站相连。
番禺天河城目前被认为是万博商圈内质感和层次最佳的商场。尤其是在餐饮方面表现出色，例如在去年进行品牌调改时，分别引入了gaga、新加坡巧克力品牌awfully chocolate、入续糖水，还有超级网红店、正佳广场的“排队王”博多天妇罗泰。
2024年，番禺天河城的收入有所提升，录得约2.5亿港元，但仍未达到开业前两年的数据。
市场普遍认为番禺天河城在零售方面具有很大的提升空间，特别是可以引入更多的中高端品牌首店，或者至少引入天河城广场购物中心的部分品牌资源。
番禺天河城面临的竞争也不容小觑，即将落地的K11 Select、华润长隆超级万象天地、新鸿基地产的南站ICC等都是它的潜在竞争对手。
至于天津天河城，该项目位于天津金街南端，体量达20万平方米。作为天河城品牌异地复制的成果，天津天河城与广州天河城购物中心一样，采用“百货 + 超市 + 品牌专卖店 + 影院 + 餐饮”的组合布局，还引入了广州购书中心、天河城百货等“广州特色”品牌，业态十分丰富。
市场普遍认为天津天河城虽然经营时间已久，但由于地段优越、运营出色等因素，目前人气依然十分旺盛。2024年，天津天河城收入微升至2.81亿港元。
而与广州地铁一号线公园前站连通的动漫星城，于2006年开业，体量为3.2万平方米。项目划分东西两区，东区以餐饮、服饰为主，西区主要集中了动漫商家和数码游戏设备商家。
过去一年，动漫星城受惠于兴起的“谷子经济”，收入有了一定的提升。但市场期待这个经营多年的地下商场能够进行更大规模的软硬件更新。
相比上述较为成熟的项目，深圳天河城和粤海天地均仍处于培育期。
其中，深圳天河城是深圳粤海城的商业部分，以“深圳品质生活中心”为定位，致力于打造集餐饮、购物、娱乐、体验等多种业态于一体的多元化购物中心。商场A区体量约12万平方米，于2022年12月开业。
该项目定位中高端，与广州天河城广场购物中心一楼类似，引入了以“高端腕表、轻奢服饰和美妆精品店”为主的品牌组合，如丝芙兰、兰蔻、植村秀、欧舒丹等化妆品品牌，以及Lola Rose、Swarovski、PANDORA、天梭等珠宝腕表品牌。
商场南区在去年下半年亮相，引入了不少餐饮和休闲玩乐品牌，与北区形成互补。项目去年收入同比增长27.4%至7880.5万港元。
粤海天地是广州珠江新城粤海金融中心的商业配套，由8个开放式商业独栋组成，商业体量约为3万平方米。项目主要引入了茶饮、咖啡、轻食和一些特色餐饮品牌，餐饮业态占项目总业态的比例将近60%。
项目十分注重引入首店品牌，例如全国首店有主打潮粤菜的耘景里、法餐SOLO STAND、西餐厅The Food Lab、日式烧肉YAKINIKU lang、日法融合菜Leowe等。
粤海天地2024年增长显著，收入同比提升超22倍至4572.6万港元。
2024年中国商业地产市场困境展开，介绍了粤海天河城集团在这种背景下的运营情况。集团新物业不断扩充，收入呈波动增长趋势。各上市物业有不同表现，核心物业天河城广场部分业态面临竞争与业绩下滑问题，番禺天河城、天津天河城、动漫星城各有发展特点和提升空间，深圳天河城和粤海天地处于培育期但增长态势良好。整体而言，粤海天河城集团在商业地产市场中既有挑战也有机遇。
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