本文聚焦新城控股2024年年度报告，深入剖析其在“住宅+商业”双轮驱动战略下的发展情况，包括财务指标、商业运营、建管业务等方面，展现了公司穿越行业周期的韧性和持续发展的潜力。
在当今行业新周期和复杂多变的新环境下，韧性已然成为一家房企能够成功穿越周期的关键力量。3月28日，新城控股正式发布2024年年度报告。凭借其长期坚持的“住宅 + 商业”双轮驱动战略优势，公司在稳定业绩、优化债务、商业运营、品质交付以及建管业务拓展等多个重要方面持续向前迈进，充分展现出了强大且持续的韧性与稳定性。
全年营收890亿元，财务指标安全稳定
基于双轮驱动的发展战略，2024年新城控股不断通过稳定销售回款、增加经营性收入，牢牢把握发展的主动权。
根据年报数据，2024年新城控股实现营业收入高达890亿元。归属于上市公司股东的净利润为7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润达到8.70亿元，同比大幅增长183.07%。公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，各项核心指标均保持稳定向好的态势。
2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率高达102%。有回款的销售为公司收入提供了坚实稳定的前提。此外，新城控股积极履行企业主体责任，将“保交付”工作置于公司运营管理的核心位置。2024年公司已精心组织交付超10万套物业，切实保障了业主的权益。
尤其值得关注的是，新城控股的经营性物业持续发力。2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成了125亿元的年度目标，彰显了其强大的商业运营能力。
住宅销售的高回款以及经营性物业收入的稳定，为新城控股的现金流安全提供了有力保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额为102.96亿元，现金储备充裕；净负债率为52.44%，继续维持在较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，且经营性现金流净额连续7年为正，这为公司的未来发展预留了充足的空间。
安全合理的债务结构，是新城控股稳健前行的重要基石。截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平始终保持在低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步巩固了稳定安全的财务基本面。
长期以来，新城控股始终坚持底线思维，确保每一笔债务都能提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，这种良好的信誉表现赢得了多方的认可，并使其在融资端取得了重大突破。
去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，又发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断提升的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
商管收入占比提升至13.52%，建管规模稳步增长
在行业新周期的背景下，经营性物业的重要性日益凸显。在业内人士看来，新城控股多年来积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩的贡献率不断提升，成为其穿越周期、保持韧性成长的持久动力。
数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的32.73%大幅提升至47.89%；物业出租及管理毛利率高达70.17%，持续为公司整体利润做出重要贡献。
此外，在“轻重并举”的商业模式推动下，新城控股商业在管规模稳步扩大。过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场。截至2024年末，新城控股已实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%，商业运营成效显著。
方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛。今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深入发展，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。
商业运营实力和盈利能力的不断增强，让新城控股对未来的发展前景充满信心。据悉，2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。
值得一提的是，为了更好地适应不断变化的消费市场，去年10月，新城控股将旗下的新城商业管理事业部升级为新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并首次发布“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造独具特色的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业积极探索破局思路，主动适应消费趋势，这也被业内视为其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。
在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管，也展现出了积极的潜能与活力，为公司发展开辟了新的成长空间。数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，成功跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续获得委托方的广泛认可。
业内人士分析认为，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，正逐渐成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠杆、强运营、正现金流”的优势，持续构建稳固的发展护城河，在波动的行业周期中不断积蓄力量。
本文围绕新城控股2024年年度报告展开，详细阐述了其在双轮驱动战略下，财务指标稳定、商业运营出色、建管业务发展良好等多方面的表现。新城控股凭借自身优势，积极应对行业新周期，展现出强大的韧性和发展潜力，为房企穿越周期提供了成功范例。
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