2025核心城市地价频刷新，楼市走向何方？

本文聚焦今年以来杭州、上海、北京等多地频现的地价刷新现象，深入分析了其背后的推动因素，包括政策调整、市场需求变化等，同时探讨了楼市分化的现状与趋势。

近年来，土地市场风起云涌，杭州、上海、天津、北京、成都、合肥、郑州等核心城市纷纷拍出最贵地价，房地产市场的风云变幻再次成为人们关注的焦点。

其中，杭州在土地市场上的表现尤为引人注目。在短短三天内，杭州的地价两次刷新纪录，最高楼面价更是冲至全国城市第三，这一惊人的表现让杭州在某种意义上有了一线城市的风采。

除了杭州，其他核心城市的土地市场也同样火热。今年2月，上海刷新全国最高地价，约16.11万元/平方米；成都在3月上旬最高地价破3万元/平方米，3月下旬更是突破4万元/平方米。

核心城市为何会频频刷新地价呢？背后又隐藏着怎样的楼市趋势呢？

时代周报记者综合梳理发现，一系列因素共同推动了相关城市最高地价的刷新。土地和新房取消限价，让市场的自我调节能力得到强化，优质地块和新房的市场潜力得以有效释放；核心城市优质地块供给增加，为房企提供了更多的选择；房地产市场尤其是高端住宅需求走势渐好，部分房企资金状况持续改善，以及提振市场信心的需求等，都成为地价上涨的重要动力。

同时，这些拍出最高价的地块，“高端”“改善”属性极强。它们不仅均出自一线、新一线城市，而且大都位于城市中心或次中心，周边配套完善优质，容积率相对较低，供给稀缺。这也是楼市分化的表现之一。

房地产市场的发展受多种因素影响，短期看政策，中期看土地，长期看人口。结合我国人口流动趋势来看，作为人口流入地的一线城市和热点二线城市，尤其是核心地段的高品质住宅，在现阶段需求颇大，率先升温；而作为人口流出地的地方，或者大城市边缘区域，不论从客观经济规律还是现有楼市数据来看，楼市依然承压。

值得一提的是，从近期各城市的高价地块竞得房企来看，大部分为央国企。上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，央国企竞拍这些优质地块，既是基于相关地块的市场潜力做出的选择，同时，土拍市场的热闹也会对整个房地产市场预期产生积极影响。现阶段央国企资金状况良好，负有引导市场预期向好发展的责任。

接下来，让我们聚焦杭州土地市场的“凶猛”表现。

今年初，Deepseek横空出世，让诞生地杭州风光无限。然而，谁也没有料到，杭州的土地市场也会如此轰动全国。最近几日，杭州土拍市场“最贵地价”在三日内出现两次，最高楼面价冲至全国城市第三。

时代周报记者梳理发现，3月25日，杭州滨江西兴单元地块（水电新村板块）由滨江地产竞得，成交总价52亿元，楼面价77409元/平方米，溢价率69.86%。这一价格不仅登顶杭州全市最贵地价，而且在全国仅次于上海、北京、深圳，使杭州跻身“一线”行列。该地块处于高端住宅聚集区，拥有一线江景，周边二手成交价主流在8 – 11万元/平方米。当地从业者预测，以此处条件，未来新房能卖15万元/平方米。

三天之后，3月28日，杭州西湖区江村单元的文新单元地块被建发房产竞得，总价34.35亿元，楼面价88029.06元/平方米，刷新了三天前创下的最高纪录，溢价率也高达115.39%，创杭州全市土地市场单价新高。该地块为商改住，容积率仅1.1，被视为全市范围内湿地生态和城市核心资源兼顾的顶豪板块，客户定位为大型企业高管和改善家庭。同时，该地块也填补了所在板块8年来宅地供应空白、当下无新盘在售的情况。

若将时间拉长，最近半年，杭州已四次刷新地价纪录。2024年，在涉宅土地供应体量和成交额双双下降的背景下，由优质地块拉动，杭州实现了全市平均楼面价和平均溢价率新高。业内有判断认为，杭州于2024年10月取消土地新房限价，同年发布容积率新规、利好住宅品质提升，而且近年供地持续优质化，都是此轮地价上涨的原因。严跃进指出，杭州频现高价地块，既得益于经济产业快速发展，尤其是数字经济、人工智能领域，对人才和企业的吸引力持续增加；也在于房地产市场改善型需求逐渐占据主导地位，高端市场热度向土地端传导，由此带来核心城市优质地块交易火热的现象，这也是全国层面的共性。

实际上，不止杭州，其他核心城市的土地市场也在频刷记录。今年前三月，上海、天津、北京、成都、合肥、郑州等均拍出最贵地价，核心城市土拍市场堪称火热。

3月28日，上海静安区111 – 21地块，最终被上海华杨房地产开发有限公司竞得，总价24.8564亿元，楼面价92658.97元/平方米，创大宁板块地价新高。公开资料显示，该地块是由商业用地调整而来的住宅用地，容积率约2.5，限高80米，该板块长期未有新盘供应，周边房龄10年出头的二手房均价10万元出头。而在2月25日，上海以协议方式出让静安寺附近两宗地，其中095 – 7地块为住宅用地，总价约4.87亿元，楼面价约16.11万元/平方米，创造了新的全国最高价。据悉，该地块位于静安寺商圈核心位置，且属于别墅用地，容积率1.44，限高12米，未来预计将打造为三层风貌别墅。

目光移向西南，3月27日，成都金融城三期H10地块被建发集团以总价33.47亿元竞得，楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%，这一成交单价再次捅破成都楼面价天花板。还有媒体梳理指出，这是成都近半年内第三次打破单价纪录，而其距离上一次刷新纪录仅过去16天。

再往前推几日，3月18日，北京海淀树村地块被中海地产以75.02亿元的价格摘得，成交楼面价102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高纪录。2月26日，天津和平区山东路地块成交楼面价43449元/平方米，也创2018年以来天津全市地价新高。

时代周报记者梳理发现，上述拍出最高价的地块，不仅均出自一线、新一线城市，且大都位于城市中心或次中心。和以往不同的是，这些地块的地产市场明确，主要针对刚需和改善型住房需求的用户，对于以往熟知的炒房群体，则不构成太大诱惑。

为何会出现这样的情况呢？过去很长一段时间，为抑制楼市过热、房价过高，全国层面均对土地价格、新房价格做出限制，通过销售价格备案制度来稳定地价和房价。不过伴随房地产市场进入新阶段，传统的限价政策已显示出局限性。最近两年来，全国多地陆续取消土地限价和新房限价，以强化市场自我调节，优化资源配置，不少优质地块和新房的市场潜力得到有效释放。在此基础上，加之相关核心城市优质地块供给增加，房地产市场尤其是高端住宅需求走势渐好，部分房企资金状况持续改善以及提振信心需求等多重因素推动，核心城市频现高价地块。

具体来看，严跃进指出，一方面房地产市场形势向好，尤其是核心城市高端住宅需求可观；另一方面不少房企资金情况在持续改善，结合当前房地产市场供需现状，房企也会更有信心拿地、增加供给，“接下来其他城市或许会出现刷新最高地价纪录的情况”。从数据层面看，在克而瑞重点监测的全国193个城市中，从2022到2024年，四、五房及以上户型总成交套数持续攀升，而三房及以下户型总成交套数则出现下降。CRIC监测的30个重点城市也显示，其3000万元以上高端住宅2024年累计成交4356套新房及1255套二手房，同比增幅分别为64%和6%。高端住宅在需求端的良好走势，也给予供给端更多信心，即地方政府更多推出优质地块、房企更青睐和抢购核心城市优质板块，于是地价陆续被刷新。

业内普遍认为，我国房地产市场正在从过去的刚需型住房主导时代，进化到改善型住房主导时代。坊间也将这种现象形容为：越贵的房子，越好卖。这只是楼市分化的其中一面。有国有房企人士接收媒体采访时提到，部分城市出现抢地潮，主要是因为多数房企将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。因此虽然出现了很多高地价的土地交易，但这不能代表目前房地产市场回暖。过去几十年，我国房地产行业快速增长，各类大中小城市大量商品房拔地而起，住房供应已实现总量饱和。不过结合我国人口流动总体呈从中西部向东南沿海、从小城市向大城市、从城市外围向中心集聚的趋势，作为人口流入地的一线城市和热点二线城市，尤其是核心地段的高品质住宅，在现阶段需求颇大、率先升温。而作为人口流出地的中小城市，或者大城市边缘地带，楼市压力依然较大。

本文详细介绍了今年以来杭州、上海等多地地价刷新的情况，深入分析了地价上涨的推动因素，包括政策调整、市场需求变化等。同时指出我国房地产市场正处于分化阶段，一线城市和热点二线城市的核心地段高品质住宅需求大、率先升温，而人口流出地和大城市边缘区域楼市依然承压。整体反映了当前房地产市场复杂多变的态势。