本文详细介绍了4月3日朝阳三间房两个项目的设计方案公示情况，包括由保利和金茂分别操盘的地块信息、项目设计特点、户型情况、周边配套以及与周边竞品的对比等内容。
4月3日，朝阳三间房的两个项目设计方案同时对外公示，引发了市场的广泛关注。
其中，南区1202 – 0006、1202 – 0007地块由保利负责操盘，其设计单位为北京天鸿圆方建筑设计。而D区1205 – 0007地块则由金茂操盘，设计单位是北京维拓时代建筑设计。尽管这两个项目的设计单位不同，但它们的外立面风格却较为一致，均采用了现代感十足的金属线条搭配大面积玻璃幕墙，显得时尚而大气。
从平面图来看，两家设计公司似乎经过了充分的沟通协商。平面图上除了楼栋号和楼高之外，没有多余的数字。建筑设计上大量留白，对于当下常见的“阳台是否封闭”“设备平台尺寸过大”等反馈意见，在这两张平面图上很难提出，因为根本看不到这些配置。不过，经得起数倍放大的高清效果图还是透露了重要信息：项目设有阳台，并且是通面宽的大尺度阳台。
先来看保利06地块，有小道消息称其案名为朝观天珺。该地块占地2.76公顷，总建筑面积达11.1万㎡，其中地上建筑面积为7.7万㎡，容积率为2.8。规划建设7栋住宅楼，总建筑面积7.6万㎡，共有524户，户均建筑面积约145㎡。
在楼栋设计方面，1#楼西侧单元为18层，层高3米；东侧两个单元为11层，首层采用架空设计。这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘。2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；4# – 7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。地块为正南正北朝向，楼栋整体排布较为舒展，但南侧6#和7#楼间距过近。这两栋楼南北卧室位置中间只隔了一个地库入口的车道，单向行驶车道一般在4米左右。为此，设计公司特别标记，7#楼靠近6#楼的东侧墙体为防火墙，不开窗，有效避免了对视问题。
小区正门朝东，拥有超豪华的合院式景观大门，面宽超30米，采用“三进”入户礼序：一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅与无边界会所空间。
接下来按照那200㎡活动场地比例预估一下户型：东北角1#楼小高层为120㎡四居室，两梯两户；11层洋房为100㎡左右。2#楼两个单元，为155㎡四居；3#楼王栋三个单元，为175㎡顶配面积。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。南排4# – 7#楼均为140㎡左右四居，为项目主力产品。
虽然平面图上没有多余线条，但放大效果图还能清楚看到南向通面宽阳台，侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。北向凸起位置为设备平台，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体使用率不低。该项目位于东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目以及保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，相信在产品力上一定会有拿得出手的亮点。
以下是一些小道消息整理：
- 预计开盘价8.5万元/㎡，总价1000万起，主打 “顶级圈层” 概念。
- 全四居户型，主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。基本符合上面根据平面图测算出的面积段。
- 层高3 – 3.15米；使用率90%以上，部分可达100%。
- 配置亮点：会所、架空层、全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。
- 营销节奏：预计4月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘；利用现房实景加速去化。
三间房的两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，以及民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。
附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88 – 129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104 – 127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99 – 151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。
相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源和77套联排别墅，目前网签情况为：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，是短面宽、长进深的十多年前的老户型。不过，保利和金茂在产品上还是有后发优势的。
此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引力。
本文详细介绍了朝阳三间房两个项目的设计方案，包括地块信息、建筑设计、户型情况、周边配套等，还分析了项目面临的竞争态势。保利和金茂的项目虽地段优势不明显，但在产品设计上有亮点，且周边竞品各有优劣，未来市场表现值得关注。
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