楼市风云变幻：核心板块领涨，购房需谨慎抉择！

本文聚焦2025年楼市最新动态，详细阐述了多个典型城市不同区域二手房价格的涨跌情况，分析了核心区域房价上涨及郊区房价下跌的原因，并给出购房者相关建议。

最近，楼市又有新的动态啦！在不少典型城市的典型区域，二手房价格呈现出明显的上涨趋势。

比如杭州，之江板块部分房源一夜之间价格飙升数百万。此外，上海、北京、成都等城市的热门区域，房价也在不知不觉中上升。不过，楼市的情况并非如此简单，在热门板块房价涨势喜人的同时，偏远郊区的房价却仍在下跌。

先来看杭州，在这一轮房价上涨中，它可谓是冲在前列。西湖区之江板块的东方苑小区，有一套房源直接涨价940万元，这一数字着实令人震惊。在该板块，还有不少房源分别有300万、180万不等的涨幅。

据中介透露，东方苑这个别墅楼盘，位置较好的能卖到3000万左右，性价比相对高些的也得2400万上下。那么，为什么这儿的房价会涨得如此厉害呢？原来，之江板块是杭州的别墅大区，自2015年之后，杭州几乎不再供应别墅用地，独栋别墅的存量相当有限。而且杭州有钱人较多，过去十年，之江、西溪湿地板块的独栋别墅涨幅高达367%，远远超过普通住宅121%的涨幅。这一轮东方苑房价的跳涨，基本也是基于这样的逻辑。

当然，杭州并非只有豪宅价格上涨，普通住宅的价格同样不甘落后。钱塘区的龙湖春江天越，1月份成交均价为2.95万元一平，到了2月份，就涨到了3.15万元一平，一个月每平上涨了2000元。西湖文鼎苑更是表现突出，1月成交均价为4.86万元一平，2月直接涨到5.32万元一平，每平涨了4500元。

不过，可不要以为杭州所有房子都在涨价。目前，杭州降价房源的数量还是多于涨价房源，而且二手库存仍处于高位。据杭州自媒体数据显示，近15天杭州降价房源约1.68万套，涨价房源2300多套，跌涨比约为7.2:1。虽然相比2月底的9.6:1有所改善，但整体上降价房源数量依旧占据优势。

再看看其他城市，上海浦东花木绿城锦绣兰庭，在2024年11月时，128平的2房售价为1490万，今年1月，同户型成交价已达到1655万，短短一个月就涨了165万，单价涨幅为1.29万元一平。第九城市经典的130平3房，年前成交基本在1300万左右，单价10万出头，近期同面积段户型成交1416万，涨了大概100万。浦东张集板块的汇智湖畔，90平左右的2房，去年最低点售价在930 – 950万，现在最便宜挂牌1030万，成交价1000万，涨了50 – 60万。就连具有学区优势的老破小也开始涨价，93年建成的南丹小区，两个月单价涨了1.2万元一平，涨幅达12%。

楼市风云变幻：核心板块领涨，购房需谨慎抉择！

在二手房方面，各城市的挂牌量持续攀升。北京有15万套，上海有23万套，广州有20万套，深圳有6万套，杭州有18万套……数量都颇为可观。不过，我们需要重点关注核心区域。2024年12月，CRIC数据显示，大部分城市核心板块的消化周期都在合理值范围左右，这意味着很多城市核心板块的房子可能存在供不应求的情况。

核心区域土地稀缺，供应本就有限，而需求却一直存在，尤其是改善型需求和优质资产配置需求。在这种情况下，核心区域房子价格上涨也就不难理解了。就拿上海来说，新房限价放开后，部分核心区域新房价格有补涨需求。土地规划指标放开以及豪宅市场独立行情，推动了房企对高端改善项目地块的投资预期，这也导致新房房价体系重塑，核心区域房价有望率先止跌回稳。二手房市场在核心区新房价格上涨后，部分需求被外溢到二手房市场，特别是优质次新房。但近远郊由于挂牌量较大，部分区域交付量依然较多，业主在价格上还是面临不小的压力。

从目前的情况来看，2025年楼市的分化格局愈发明显。核心城市核心板块凭借土地稀缺、配套完善、经济活力强等优势，成为房价上涨的主力军。而郊区和三四线城市，由于人口外流、产业支撑不足等原因，在这一轮楼市调整中处境艰难，部分区域房价甚至可能持续下跌。

楼市风云变幻：核心板块领涨，购房需谨慎抉择！