本文聚焦保租房公募REITs的最新进展，详细介绍了华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT首发获批、华夏北京保障房REIT扩募获批以及汇添富上海地产租赁住房REIT即将上市等情况，同时分析了保租房REITs的发展现状和前景。
保障性租赁住房公募REITs（以下简称“保租房REITs”）领域近期又迎来了新的进展。这不仅为租赁住房市场的发展注入了新的活力，也为投资者提供了更多的选择。
日前，上海证券交易所（以下简称“上交所”）官网发布的消息显示，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的首次发售申请和华夏北京保障房REIT的扩募发售申请均已顺利通过审核。这一消息无疑是保租房REITs市场的重大利好。
另外，早在2月21日就已通过首次发售申请的汇添富上海地产租赁住房REIT，也确定将于3月31日在上交所正式上市。届时，它将成为第7单上市的保租房REIT，进一步丰富保租房REITs的市场格局。
REITs行业联盟秘书长王刚在接受证券时报记者采访时透露，截至3月9日，保租房REITs已经有6单成功上市。其中，华夏北京保障房REIT是国内首单保租房REITs扩募项目。从市场表现来看，保租房REITs的发展速度较快，而且在已上市的公募REITs中表现十分亮眼，为投资人创造了较高的回报。
上海易居房地产研究院院长丁祖昱也对保租房REITs的发展前景持乐观态度。他认为，随着保租房REITs发行速度的不断加快，再加上目前已有2单申请获得受理并反馈，还有多家企业正在积极推进保租房REITs的申报工作，预计2025年保租房REITs的整体累计发行规模将超过250亿元。
又一保租房REIT首发获批
日前，上交所官网信息表明，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的首发申请于3月26日获得通过。这一项目的获批，为苏州租赁住房市场的发展带来了新的契机。
据了解，该REIT的首发资产为菁英公寓项目。这个项目位于江苏省苏州市苏州工业园区启月街1号，是苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。项目周边配套设施十分齐全，在3公里范围内分布着商业中心、地铁公交站点、医院以及高校等，能够满足居民的日常生活和学习需求。
该项目资产涵盖了菁英公寓项目的28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房以及8个地下车库。菁英公寓一期项目于2010年竣工并投入运营，二期项目于2012年竣工，并在2013年开始运营。根据最新招募书显示，该项目的估值达到了12.61亿元。2025年度和2026年度可供分配金额期末余额分别为5467.82万元、5563.49万元，对应年度的现金流分派率分别为4.34%和4.41%，具有较好的投资价值。
该项目的原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，其控股股东苏州恒泰控股集团有限公司是苏州工业园区直属大型国有企业。该集团旗下的租赁住房业务板块管理主体“恒泰租住”，是目前苏州最大的租赁住房持有和运营主体，自持或运营的租赁住房项目合计达16个，总面积约155万平方米。根据招募说明书，该项目募集的资金拟用于苏州市租赁住房市场的建设发展，这与恒泰集团未来租住板块的规划建设相契合，能够进一步支持实体经济的发展。
首单保租房REIT扩募获批
上交所官网显示，华夏北京保障房REIT的扩募发售已于3月26日获通过。值得一提的是，这是国内首单保租房REITs扩募项目，具有重要的示范意义。
公告显示，本次扩募拟购入的四个项目均位于北京市，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。截至2024年12月31日，上述项目的评估总值分别为1.59亿元、1.57亿元、1.16亿元、3.97亿元，合计约8.3亿元。这些项目的出租率也较为可观，分别为92%、94%、92%、98%，说明项目的运营状况良好。
据介绍，本次扩募拟募集规模为8.30亿元。对于本次扩募的四个拟购入基础设施项目而言，2025年4月1日至2025年12月31日止预测年化现金分派率为4.11%，2026年预测现金分派率为4.13%。对本基金而言，本次基金扩募并新购入项目后，基金2025年4月1日至2025年12月31日期间的预测年化现金分派率由2.70%上升至3.13%，2026年度的预测现金分派率由2.70%上升至3.14%。这表明本次基金扩募能够有效提升基金的收益水平，增强基金的综合竞争力和吸引力。
根据华夏北京保障房REIT披露的2024年第4季度报告，基金在2024年第4季度收入1816.67万元、净利润899.06万元、经营活动产生的现金流量净额1539.06万元，本年累计可供分配金额5384.86万元，项目公司整体运营平稳，为扩募项目的顺利推进奠定了坚实的基础。
第7单保租房REIT将上市
根据上交所官网发布的上市交易公告书，汇添富上海地产租赁住房REIT将于3月31日在上交所上市，届时它将成为第7单上市的保租房REIT。
据了解，该REIT首次入池的两个底层资产为虹桥项目及江月路项目，它们是上海地产集团运营期限最长的两个住房租赁资产。其中，虹桥项目是上海市首批R4租赁用地项目，江月路项目是上海市首批、闵行区首个由存量闲置商办资产改造而来的租赁住房项目。项目公司尚淦实业和华辙实业均为上海市国资委100%控股，具有较强的实力和稳定性。
上市交易公告书显示，截至2024年9月30日（价值时点），虹桥项目和江月路项目的合计总建筑面积88266.70平方米，合计评估总价为12.31亿元。汇添富上海地产租赁住房REIT的认购价格为2.724元/份，合计发售份额5亿份，募资总额为13.62亿元。这一规模的上市，将为保租房REITs市场带来新的活力。
本文围绕保租房公募REITs的新进展展开，详细介绍了华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT首发获批、华夏北京保障房REIT扩募获批以及汇添富上海地产租赁住房REIT即将上市等情况。保租房REITs发展迅速，市场表现良好，为投资者创造了较高回报，且预计2025年累计发行规模将超250亿元。这些进展不仅有助于租赁住房市场的建设发展，也为实体经济的发展提供了有力支持。本文总结
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