红橡墅2024开盘，深陷困境的北辰实业能否借势翻身？ 北五环红橡墅重出江湖，北辰实业高管动荡业绩堪忧

本文聚焦于北京北五环的红橡墅在315当天开盘这一事件，回顾了其过往开盘情况、价格走势，讲述了曾有的购房纠纷案例，还介绍了北辰实业的推盘速度变化，分析了北辰实业面临的业绩下滑、高管动荡等困境，同时详细描述了红橡墅的项目信息和户型特点。

在315这个特殊的日子里，北京一个有着多年历史的楼盘——位于北五环的红橡墅，悄然开启了新的销售篇章。

时光回溯到2014年7月6日，红橡墅首期开盘时那火爆的场景至今仍令人记忆犹新。当时，市场上对红橡墅的追捧达到了顶峰，用“一墅难求”来形容毫不为过。然而，11年过去了，这次开盘却没能重现当年“开盘即售罄”的辉煌。

从北辰集团发布的一张销售捷报中可以看到，红橡墅开盘当日，一共成交了11套房源，成交总金额突破了1.8亿元。此次，红橡墅推出了50套双拼别墅，产品类型丰富多样，包括建筑面积约615㎡的类独栋和建面约500 – 517㎡的双拼别墅，拟售均价在3.912 – 4.3万元/平。

不得不说，在“捂”了十多年后，红橡墅的价格呈现出直线飙涨的态势。现有信息显示，2016年3月，红橡墅取得24套现房的销售许可，成交均价在20922.84 – 31576.3元/平。同年7月15日，h女士与红橡墅的开发商——天成天房地产签订了《北京市商品房预售合同》，她花费总价款987万元，购买了一套面积为368.37平方米的房子，单价为27744.2元/平。按照合同约定，开发商本应在2017年12月31日前向h女士交付该商品房，并在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。

但令人意想不到的是，天成天房地产直到2021年12月6日才履行办理房屋权属转移登记的合同义务。h女士认为开发商的这一行为已构成严重违约，于是将其告上了法庭。开发商则表示，逾期并非是他们的责任，而是因为涉案房屋相邻之七区11号楼的*、*房屋存在违法建设情况。这两户业主入住后，不顾天成天房地产与物业服务企业的多次劝阻与制止，擅自封闭了房屋的露台、阳台，导致房屋现状与原审批规划不符。尽管开发商多次督促上述业主拆除违建，但这些业主直至庭审时仍未将违建拆除，这就使得七区11号楼涉及的房屋均不能如期通过北京市规土委昌平分局的权籍调查，也无法及时办理初始登记和转移登记。最终，法院判决天成天房地产支付h女士逾期办理房屋初始登记之违约金1040632.32元，以及逾期办理房屋转移登记之违约金521307.24元。

回顾北辰的推盘历史，其速度就如同“挤牙膏”一般。2018年，红橡墅取得13套现房的销售许可，成交均价在29580.87 – 34500.75元/平，成交金额共计1.63亿元。2020年，取得11套现房的销售许可，成交均价在32891 – 39162.09元/平，成交金额共计2亿元。到了2021年底，现房仅取证一套，成交均价为31347.96元/平，成交额约1160万元。而今年，北辰显得格外“大方”，一下子推出了50套房源。这一行为也引发了购房人的疑问，有购房人在社交平台上问道：“17年的房，为什么现在才开盘，有什么问题吗？”底下有网友回复称：“之前开发商可能不缺钱不着急卖。”

红橡墅的开发商是北京天成天房地产开发有限公司，该公司成立于2000年，注册资本1100万元，法人兼经理为李晓瑜，由北辰地产集团100%持股。进一步穿透股权结构可以发现，背后唯一股东为上市公司北辰实业（601588.SH）。

受房地产行业下行大环境的影响，北辰实业去年前三季度的经营状况十分不佳，亏损严重。公司营收为47.31亿元，同比下降了54.90%；净利润为 – 9.28亿元，由盈转亏，同比下降了3505.43%。2024年1 – 9月，北辰实业没有新增房地产储备，总土地储备为410.45万平方米。在项目销售方面，北辰实业实现销售面积21.05万平方米，同比下降了28.43%，销售金额29.45亿元，同比下降了33.86%。

负责地产板块的是北辰地产集团董事长胡浩，他同时也是上市公司北辰实业的副总经理。2023年，他从上市公司获得的税前报酬总额从2022年的59.06万元上涨至62.13万元。胡浩是北辰的元老级员工，毕业于中央财经大学，2002年加入北辰实业，在公司内部历任投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助理、股东代表监事等多个重要职位，2021年出任上市公司副总经理。

北辰实业不仅面临着业绩下滑的难题，公司还经历了高管动荡。去年10月17日，李伟东辞任该公司董事长职务；而后，张杰“补位”成为新任董事长。张杰今年55岁，有着令人瞩目的教育背景，先后毕业于中国政法大学、北京大学，拥有法学学士、工商管理硕士学位。他的职业经历十分丰富，起初与汽车行业结缘，曾任北京汽车工业总公司团委副书记，北京汽车工业集团总公司教育处处长、培训中心主任，北京现代汽车有限公司党委副书记、纪委书记等职务。而后，他跳槽到北京市基础设施投资有限公司，担任党委办公室(董事会办公室)主任、董事会秘书、 总法律顾问、纪委副书记、副总经理、党委副书记等职，还曾在北京市国有资产经营有限责任公司担任党委副书记、董事、总经理。

北辰实业预计2024年实现归属于上市公司股东的净利润为 – 26.85亿元至 – 33.41亿元，与上年同期相比出现亏损。主要原因包括房地产开发规模和销售规模下降、毛利率水平下降以及部分项目存在减值迹象等。期末预计现金余额约79亿元。此外，红橡墅刚开盘的50套房的在建工程及土地使用权抵押已抵押予北京国际信托。

如今，在北京这个“好房子”众多的市场环境下，北辰推出的红橡墅准现房是否还具备吸引力呢？有网友表示，两年前去看房时，发现小区加盖比较严重，很多边户把花园占上盖成了房子。

据介绍，北辰·红橡墅位于北京昌平区小汤山镇，处于北中轴奥北别墅区内，紧邻温榆河生态示范走廊和正在快速化改造的立汤路。项目占地约28.7万平米、建筑面积约16万平米、规划容积率约0.52。

面积约500平的双拼别墅，采用南入户北侧主花园的设计。地下面积约160平，可以打造为酒窖、影院或者健身房，还有一个约21平的下沉庭院；一层面积约198平，面宽约14.7平，挑高达到8.6米，设有双客厅和南向老人套房；二层面积约142平，有三间全套房卧室，主卧配备了衣帽间与书房。

面积约517平的双拼别墅，是北入户南侧主花园的格局。该户型整体偏细长条状，面宽资源不如500平的户型。地下面积约158平，有一个约16平的下沉庭院；一层面积约204平，面宽约10.8平，挑高同样为8.6米，客厅和起居室相互衔接，而起居室又与下沉庭院相连；二层面积约155平，有三间全套房卧室，还有一个10.26平的露台与主卧连通。

面积约615平的独栋别墅，采用南入户主花园在北侧的设计。地下面积约192平，配置了两个卫生间和洗衣间，还有一个约16平的下沉庭院；一层面积约254平，面宽约16.2平，挑高8.6米，设有双南向套房，还配置了中西厨，北向衔接下沉庭院，并且配备了双车库可停多辆车；二层面积约169平，主卧配备了书房及双更衣室。

红橡墅的物业公司是北京达尔文国际酒店物业管理有限公司，物业收费为4.98元/㎡/月（只收产权面积部分）。

本文围绕红橡墅开盘事件展开，不仅介绍了该楼盘的开盘情况、价格变化、过往纠纷，还深入剖析了其开发商背后的北辰实业面临的业绩下滑、高管动荡等困境。同时，详细描述了红橡墅的项目区位、户型特点和物业情况。红橡墅在当前市场环境下，虽有一定的产品特色，但面临着诸多挑战，北辰实业也需在困境中寻求突围之法。